ЦБ готовится обвалить рынок недвижимости

о планах ЦБ переоценить недвижимость в собственности банков:
У банков очень много квартир находится на балансах. ЦБ эту проблему выявил, и сейчас будут очень жестко преследоваться те банки, которые в составе капитала учитывают недвижимость. «Преследовать» – слово тут, может, не очень правильное, – будут заставлять переоценивать недвижимость, поставленную на баланс не по реальной цене, а по цене остатка долга, что очень сильно отличается от реальных цен. Для капитала все-таки недвижимость должна оцениваться по честной цене.
[из выступления на круглом столе АРБ «Особенности проведения взыскания для социальной категории заемщиков»]

О планах ЦБ по переоценке недвижимости у банков:
ЦБ планирует изменить порядок оценки недвижимости на балансах банков. Регулятор провел несколько совещаний, в частности, с участием представителей Ассоциации региональных банков. На этих встречах ЦБ представил в качестве модели для переоценки амортизацию по ускоренному варианту. Под этим подразумевается следующая схема: если в течение первого года непрофильный актив не продан, то он амортизируется на 20%, по истечении двух лет – на 50%, по истечении трех лет непроданный актив амортизируется на 100% и, таким образом, вся его стоимость списывается. Это такая примерная оценка сроков и процентов, которую Центральный банк приводил в качестве примера действующих нормативов Бразилии, Аргентины, Чили и других стран Латинской Америки. Когда в этих странах сталкивались с долговыми кризисами, у банков на балансах тоже скапливалось большое количество непрофильных активов, и они задерживали их реализацию.
Речь идет не только об учете такой недвижимости в капитале, в пассивной части баланса, но и, в целом, об активах, перешедших в собственность банков. Если ЦБ примет такие драконовские меры по ускоренной амортизации непрофильных активов, то он подтолкнет банки к реализации этой недвижимости. Ведь если при такой быстрой амортизации банки начнут вешать убытки на баланс, это приведет к серьезному уменьшению их совокупного капитала. Мы ждали, что инструкция может быть принята Банком России уже в первом квартале, но, возможно, это произойдет несколько позже.
При обращении взыскания на непрофильные активы банки, как правило, ставят его на баланс и учитывают по стоимости кредита. Получается, что один актив, денежное требование, превращается в другой актив, не генерирующий никакого денежного потока. Он сохраняется на балансе банков, и если амортизации или списания не происходит, баланс выглядит вполне достойно, хотя по факту это и не так.
Банки так поступают в разных случаях. Например, когда считают, что не время продавать эти активы, эти объекты недвижимости, которые в условиях кризиса недооценены. Они выжидают, так как рассчитывают через два года получить за него большую стоимость. Другая ситуация, когда банки, пользуясь услугами недобросовестных оценщиков, заведомо малоценный объект проводят по балансу как имеющий ценность, чтобы не показывать убытки. Таким образом, отодвигается момент признания убытков, в расчете на его компенсацию из возможной дополнительной прибыли в будущем. Получить ее банк надеется в течение ближайших двух-трех лет от тех или иных сделок.
Часть крупных банков создают дочерние хозяйственные общества, условно называемые долговыми центрами. Среди них Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк» и несколько других банков. Они передают им просроченные долги и, по сути, в рамках этих долговых центров формируют свои мешки с непрофильными активами. Капитал этого хозяйственного общества вычитается из собственного капитала банка, но у крупных банков с высокой достаточностью капитала проблем из-за этого не возникает. Сбербанк и ВТБ такие большие, и столько денег в них государство закачало, что такой вычет для них не критичен.
Центральный банк больше волнует проблема достоверности балансовых показателей банка, чем цены на рынке недвижимости. По разным оценкам, в собственность банков может перейти коммерческая недвижимость на 1 – 2 трлн рублей при обращении взыскания по просроченным кредитам. Что касается жилой недвижимости, это примерно 5% от той недвижимости, на которую могут претендовать банки, или около 100 млрд руб. При этом рынок жилой недвижимости какой-никакой существует, и есть оценки текущей стоимости, которые подтверждаемы и проверяемы. А когда речь идет о коммерческой недвижимости и, тем более, о недострое, то ее ликвидационная стоимость по сравнению с балансовой может отличаться на порядок.
В ситуации, когда банкам нужно будет срочно продавать эти объекты недвижимости, они могут получить за них несопоставимо маленькие деньги. В случае некоторых объектов вообще может не существовать рынков, на которых можно их продать, и покупателей не будет. Разница между ликвидационной стоимостью, которую можно получить при продаже в рынок и той ценой, по которой оценщик ее оценивал, может быть очень велика.
ЦБ, видимо, считает, что все будет хорошо уже через два – три года. Однако банки высказывают тревогу и опасения в отношении такого сценария, когда банки поставят просто перед фактом и потребуют немедленно избавляться от непрофильных активов. Мы надеемся, что Центральный банк на такого рода меры не пойдет и постарается избрать какой-то более мягкий сценарий, обсуждаются временные сроки амортизации и соответствующие дисконты. Те дисконты, которые были озвучены в качестве примера по латиноамериканской модели, выглядят резонными, это 20% – 50% – 100% в течение трех лет. Но с точки зрения банков, чем больше будет срок, тем больше возможности для маневра.
Пока планы ЦБ реализуемы в некотором оптимистическом сценарии: что в конце этого года начнется рост в 3–5% и затем продолжится, просроченная задолженность начнет уменьшаться. В таком случае этот инструмент по амортизации выглядит оправданным, как и попытка административным способом заставить банки освободиться от непрофильных активов за счет переоценки и списания. Таким образом, ЦБ говорит: продавайте и продавайте, расчищайте свои балансы, мы хотим реальные балансы, банки должны заниматься реальным кредитованием, а не поддержанием неработающих активов. По большому счету, все будет решаться за пределами банковского сектора. Если восстановление экономики произойдет достаточно быстро и проблема с просроченной задолженностью будет не такой острой, банки справятся с непрофильными активами достаточно эффективно.
Если экономический рост задержится, и устойчивый позитив пойдет с 2012 года, то долги будут накапливаться, объем непрофильных активов расти. И нужно будет какое-то политическое решение относительно того, что делать с этой просрочкой и активами. В случае пессимистического сценария отложенного экономического роста попытка амортизировать эти активы на балансах банков даже вполовину может привести к резкому снижению капитала банковской системы. Что приведет к полной остановке кредитования. Это такой сценарий, который, видимо, комплексом антикризисных мер за счет политических решений будет предотвращен. В данном случае может понадобиться выкуп плохих активов или создание банка проблемных долгов, или новые меры по увеличению совокупного капитала банковской системы.
Возникает вопрос, а что, если банк эти активы держит не на балансе, а передает, например, в ЗПИФ недвижимости, и непосредственно на балансе банка оказываются финансовые инструменты. Банки, таким образом, могут воспользоваться правовым арбитражем: сформировать фонд, передать туда недвижимость и показать на балансе паи, которые вроде и не надо так амортизировать, так как этот актив является вложением в ценные бумаги. Будет ли для таких паев тоже предусматрена жесткая амортизация, пока неизвестно.

о планах ЦБ по переоценке недвижимости банков:
Банки должны переоценивать недвижимость, которую получают за долги, но судя по тому, что для их баланса практически ничего не меняется, оценщики достаточно лояльны к своим заказчикам. Заставить их переоценить в сторону понижения будет непросто. Мы достаточно активно работаем с залоговыми активами и анализировали 20 крупнейших банков, у них есть обеспечение по просроченной задолженности в виде недвижимости примерно на $16 млрд. У кого-то недвижимость составляет 30% в общем объеме обеспечения, у кого-то – 70%. В принципе, у всех банков по проблемным долгам может быть недвижимости на сумму свыше 1 трлн руб.
На сегодняшний момент залоговых активов на рынок выставлено было очень немного. Продавал и продолжает продавать «Альфа-Банк», но это не массовое явление. Причем, если «Альфа-банк» продает по ценам, приближенным к рыночным, другие банки просят докризисную, и что-либо продать им сложно. У банков очень много неликвидных активов и, кроме того, у них скопилось очень много недостроя, продать их по цене, равной размеру кредита, невозможно. Если регулятор не примет сверхрадикальных мер, продавать что-либо в ближайшие два–три года в больших объемах банки не будут.
Московская недвижимость тут стоит особняком и те объекты, которые приносят хороший доход, в принципе, можно продать. Всей коммерческой недвижимости на московском рынке сейчас выставлено порядка $15 млрд. Можно предположить, что в случае принуждения к распродаже, например на московском рынке, появится недвижимости на $3 млрд. Это, безусловно, повлияет на цены, но, скорее всего, не радикально, все зависит от того, как это будет продаваться: если продавать по ликвидационным ценам, то конечно, скажется. Не думаю, что на рынке появится недвижимость на $30 млрд сразу.
Интерес к залоговым объектам есть, но к интересным объектам. Если речь идет о хороших объектах, использование которых приносит рыночный доход, они будут востребованы рынком. Какие-то сегменты чувствуют себя лучше, например, тот же стрит-ритейл: и сейчас его можно продать за неплохую цену. С офисной недвижимостью ситуация неоднозначна: если объект не заполнен, то продать его сложнее. Стоимость коммерческой недвижимости в долларах упала в среднем процентов на 40%, недостроенная недвижимость упала сильнее. Цены на объекты, требующие дополнительных инвестиций, снизились по сравнению с докризисным уровнем в два раза и более.
У одних банков размер кредита превышает текущую рыночную стоимость заложенного объекта, у других, выдавших кредит очень давно давно, – нет. Но неликвидных активов очень много и предлагать просто бесполезно, поэтому крупные банки создают свои банковские подразделения, которые занимаются управлением девелоперскими проектами. По большому счету, залоговые активы – это не бизнес банков и все мечтают от них избавиться, но сделать это без убытка сейчас невозможно.

О планах ЦБ по переоценке недвижимости банков:
Не думаю, что будет происходить обвал цен на недвижимость из-за того, что банки начнут распродавать заложенную недвижимость. Что касается коммерческой недвижимости, то она, действительно, на балансах у банков скапливается, но вряд ли она будет вброшена в рынок. Потому что сегодня продажа залога по рыночной цене для банка означает фиксацию убытков. Скорее, банки будут переводить ее на дочерние компании и связанные с ними структуры.
Что касается жилья, его востребование достаточно проблемно: «физики» до последнего за него держатся, так как вносили первоначальный взнос и оплачивали регулярные платежи. Поэтому жилья, перешедшего в собственность банков, не так уж и много. Банки, в целом, рационально подходят к заемщикам, и, если понимают, что у них временные трудности, не форсируют события по передаче активов. Думаю, они будут лонгировать кредиты, пока это возможно. Потому что, в противном случае, потребуются дополнительные затраты по сопровождению, продаже и аренде квартир, а банки в этом не заинтересованы, это не их деятельность.