Правила московского бизнеса от Леонида Казинца

«Баркли» и Казинец существуют на строительном рынке Москвы, кажется, столько же, сколько существует сам этот рынок. Как пережить финансовый и кризис и смену власти в Москве, Леонид Казинец рассказал Slon:

– Вы работали при Лужкове и Ресине и остались работать при Собянине и Хуснуллине. Как вам это удалось?

– Мало кто из девелоперов старался, да и сейчас старается концентрироваться на правильном управлении проектами. Это очень непросто, потому что в процессе реализации проекта возникает очень много внутренних противоречий между участниками, и сложно выдерживать сроки и качество строительства. «Баркли» сразу создавалась как вертикально-интегрированный холдинг, не только инвестиции, но и проектирование, генподряд, управление зданиями. Мы понимали, что сроки исполнения проектов критически важны: если делаете быстро, то есть доверие со стороны покупателей, банков, правительства. Важно не превратить площадку в кошмар долгостроя, перекрытых дорог и отрытых коммуникаций.

– «Интеко» тоже умеет соблюдать сроки, однако она не пережила смену власти...

– Не готов комментировать ситуацию у других девелоперов. Обычно факты говорят сами за себя. Кто что умеет – жизнь покажет. «Интеко» как структура работает и сейчас на рынке

– Только акционер другой...

– Это не так важно. К смене акционеров в России относятся как к краху бизнеса, а на самом деле компания, менеджмент, бренд, идеология остаются. На развитых рынках компании часто меняют акционеров на разных этапах развития, но сохраняют бренд, менеджмент, идею. Это развитие. Компания «Дон-строй» сейчас является частью холдинга ВТБ и активно работает на рынке.

– Вам же удалось не продаться Сбербанку.

– Мы всегда были готовы к трехкратному падению выручки от продаж квартир. Всегда. Не играли, в отличии от наших менее дальновидных конкурентов, только на повышение. Когда настал кризис, у нас был антикризисный план, мы его реализовали. Когда еще все было позитивно, все равно не брали в таком объеме и так агрессивно кредиты, как другие участники рынка, не покупали на них слишком много площадок. Основная причина краха девелоперов в кризис – длинные проекты на короткие деньги и слишком долгие строки строительства. Стройте медленно – точно будут проблемы!! Самое главное – строить очень быстро и качественно. Чем быстрее строишь – тем меньше риски. В бизнесе, как на войне, проиграть по времени – значит, проиграть все! Время – единственный не восстанавливаемый ресурс.

– Вам же тоже пришлось реструктуризировать кредит...

– Мы договорились со Сбербанком, что он дал под залог 51% акций компании дополнительное финансирование, чтобы быстрее достроить все проекты в условиях падения объема продаж в кризис. Он стал нашим финансовым партнером, на максимуме он нам предоставил совокупно кредитов на разные проекты более десяти миллиардов рублей. Почти все мы уже отдали. Мы с благодарностью и уважением относимся к Сбербанку, который нас поддержал в непростой ситуации кризиса 2008 года. И дал возможность быстрее развиваться.

– Он продолжает вас кредитовать?

– Да. И еще дает очень хорошую ипотеку на все наши проекты, и у нас очень много клиентов, особенно в бизнес-классе, покупает квартиры в ипотеку. Больше половины квартир покупается по ипотеке.

– Ну, все-таки, как изменились правила игры? Хуснуллин чем отличается от Ресина с точки зрения договороспособности.

– Я с огромным уважением отношусь к Владимиру Иосифовичу, с которым много лет проработал...

– Ну да, вы были его советником. Потом ушли, потом снова вернулись...

– Нет, я всегда был его советником. Был такой момент, когда решили сократить большую часть советников. Я случайно попал в этот список. На следующий день он мне вернул удостоверение.

– Вы ему позвонили и сказали: «Владимир Иосифович, вы что?»...

– Примерно так. Было выпущено распоряжение о сокращении большинства советников. Там действительно было много не очень понятных по функционалу людей. Аппаратное решение. Но я-то действительно работал и работаю над экономическим проблемами отрасли, участвую в подготовке законов. На следующий день после подписания этого распоряжения Владимир Иосифович приехал открывать новый проект «Баркли». Я говорю: «Владимир Иосифович, спасибо что приехали, а меня как раз вчера вычеркнули из ваших советников». Он сказал: «Да ладно, завтра вернем, не расстраивайся». Так один день я не был советником. Что до работы с Маратом Шакирзяновичем – все новое. Хуснуллин пришел с новым подходом, соответствующим новому периоду развития города. Он выполняет установку – прежде чем строить, надо просчитать все возможные последствия. Владимир Иосифович спасал строительный комплекс двадцать лет назад всеми силами от полного распада. Когда он пришел, не было ни денег, ни мощностей, ни объёмов. Он сам выходец из строительного комплекса, он к нему эмоционально относился, он понимал, что тогда нужно было строить больше и лучше. Это были рабочие места, налоги, развитие города. Потом было оценено, что строить столько – перебор и строить надо по-другому. Построенный дом – это как бывшая жена. Нынешняя жена всегда может быть временной, а бывшая – это уже навсегда. Построенные дома – все, они уже есть и никуда не денутся. Изменились приоритеты, изменилось время. Если раньше была задача делать инвестиционный оборот и объем ввода жилья, то сейчас приоритеты другие – снять напряженность транспортной инфраструктуры, вложиться в обновления инженерии, социальную инфраструктуру, сделать развитие города консервативным. Была взята пауза на годы, чтобы осмотреться и понять, что делать дальше.

– У вас много строек остановилось?

– Нет, ни одной. Мы все закончили.

– Одну же вы отдали... [Контракт на реставрацию здания по адресу Пречистенка, вл 35 стр 2]

– Да, это была смешная история. Мы выкупили все внутренние площади объекта – коммунальные квартиры внутри старого здания, памятника федерального значения, но сам памятник нам в собственность купить не разрешили. Сложилась парадоксальная ситуация: мы владеем внутренними помещениями, но не владеем зданием. Тогда мы предложили: если не можете продать стены, давайте мы откажемся от контракта – и вы его сами восстанавливайте. А все внутренние помещения все равно наша собственность.

– Компенсацию получили?

– А мы же собственники помещений. Поэтому мы отдали правительству права и обязанности по восстановления здания, предложили расторгнуть старый контракт, но продолжаем диалог с правительством о возможности совместно восстановить и использовать здание, может быть в другой юридической конструкции.

– Вы их можете сдавать...

– Или продавать. На самом деле, проект не закончен. Готовы к этому вернуться, это маленький объект (540 кв метров) о нем больше писали, чем он из себя представляет. Но, тем не менее, хороший пример бюрократической неурегулированности, памятник федерального значения, но в московской собственности. Очень сложная структура, поэтому нам не смогли его продать. Мы предлагали дать нам право преимущественного выкупа после реставрации – не предусмотрено законом. Предлагали дать право преимущественной аренды. Нам сказали – не по закону. Восстанавливай, сдавай на баланс правительству, а оно через конкурс будет сдавать в аренду. Спасибо, но непонятно, в чем интерес инвестора. Тогда мы просили контракт расторгнуть. Нам год не расторгали контракт. Эта история до сих пор не закончена, мы будем предлагать им варианты сотрудничества по воссозданию этого объекта. Там же внутри наша собственность.

– Все-таки правила игры стали прозрачней?

– Они до конца не сформировались. Сначала была история – бери больше, строй быстрее. Сейчас подход к градостроительной политике очень осторожный. Прежде чем что-то разрешить, десять раз подстрахуются – что будет с транспортом, уплотнением... После того как градостроительные планы будут сверстаны – по разным оценкам это займет от 3 до 15 лет – правила игры станут гораздо более прозрачными. Они будут очень близки к европейским. До этого это была ловля рыбки в мутной водичке – что-то где-то удалось подписать, будем строить. Не удалось – забрали конкуренты. После утверждения правил землепользования и застройки в городе будет заранее известно, что и где можно построить. А покупать этот участок или здание – уже расчет инвестора. Но для этого надо принять полностью весь план развития Москвы, а теперь и с присоединёнными новыми территориями. А это, объективно, очень нескоро. Москва объективно станет самым дорогим городом в мире по стоимости квадратного метра квартиры. Дело в том, что ни в одной другой стране с объемом финансов и экономики, сопоставимых с Россией, нигде нет безальтернативно привлекательного города для проживания. Например, в США до 10 равно привлекательных центров притяжения, и Вашингтон – только один из них. В Германии, например, и Берлин, и Мюнхен, и Гамбург и еще много городов – каждый в чем-то выигрывает у другого. Люди переезжают из одного в другой и в каждом есть много плюсов. А из Москвы куда хочет переехать состоятельный человек? А вот в Москву – почти каждый очень даже хочет. Таким образом, концентрация привлекательности квартиры Москвы для страны с населением 170 миллионов беспрецедентна. Куда там Нью- Йорку или Парижу. Американец в сто раз меньше мечтает иметь квартиру в Нью-Йорке, чем россиянин в Москве. А строить в Москве стали гораздо меньше. Так что по-настоящему высокие цены на квартиры в Москве еще впереди. И если срочно не начать много строить домов и дорог и паркингов одновременно – цены будут такие, что куда там Нью–Йорку.

– Вам удалось за это время хоть одно разрешение получить?

– Да, мы получили несколько продлений по старым, начатым в начале прошлого года, объектам.

– Скажите, а зачем вы все время рисуете концепции разных больших объектов – например, «Лужников»? И что происходит с этим концепциями?

– Я иногда по просьбе руководителей представляю свои концепции территорий города и зданий. Меня пригласили как советника в несколько честно-государственных проектов, где мы делали концепции, предлагали их федеральному и московскому правительству. Проекты приняты как интересные, но пока у руководителей не дошли руки до этих территорий. Самими «Лужниками» мы никогда не занимались, мы занимались территорией, прилегающей к «Лужникам», реконструкцией здания ОКР – нас приглашал Олимпийский комитет посмотреть, как можно развить территорию. Продолжаем совместно обсуждать.

– Какие еще проекты, кроме «Лужников»? Вы сказали несколько.

– В отличие от моих коллег, которые очень любят рассказывать про несделанное, можно я буду рассказывать про сделанное? Ну не хочу я говорить о проектах, которые у нас не подписаны. По любому проекту, даже если по нему есть одобрение высокого начальства, всегда есть риск, что начальство забудет или передумает, и объект не будет реализован в те сроки и с теми параметрами, как мы планировали. Зачем фантазировать? Проблема в том, что в нашей стране все все время слишком многие планируют и обещают, но мало делают. И никому не стыдно поговорив и не сделав один проект так же бодро начинать фантазировать о следующем. Меньше надо говорить – делать больше надо.

– А что у вас с вокзалами? У вас же их целая серия.

– Мы вместе с дирекцией РЖД подготовили несколько концепций, они были приняты. Инвестиционной привлекательности мы не увидели (может быть, она появилась сейчас), на тот момент надо было быстро принимать какое-то решение: или инвестировать, или отказаться. Мы передали проекты РЖД. Нам компенсировали затраты на проектные работы и мы на этом закончили. У нас замечательные отношения с РЖД, и с дирекцией вокзалов – они хорошо к нам относятся, потому что мы сделали качественный продукт для них. Может быть, будем какие-то проекты в Москве реализовывать. Тут важно никого не обманывать – это залог дальнейшего сотрудничества. Если можем, мы быстро строим. Если не видим привлекательной экономики – говорим: коллеги, сделали концепцию, строить не будем. Также как в свое время сделали полную концепцию игровой зоны в Калининграде, но в какой-то момент приоритеты Георгия Валентиновича Боосса поменялись и он сказал, что надо реализовать концепцию быстрее и совершенно по-другому. Мы считали, что по другому не может хорошо получиться, что план, который предлагали мы – единственный, который дает гарантии. Он не согласился, мы передали ему весь сделанный нами предварительный материал . Он сделал по-своему.

– Прямо вот так взяли и подарили?

– Да, истратил $350 000, а потом взял и подарил.

– Зачем?

– Мы очень хотели сделать красивый проект, но если губернатор видит эту территорию по-другому, я не смог его переубедить. Это были наши риски. Сделали концепцию Калининградской игровой зоны, в которую могли прийти портфельные инвесторы, а не девелоперы. Идея следующая – продавать земельный участок, на который заранее определен проект планировки, стоимость подсоединения к сетям, ответственность управляющей компании за реализацию, проект договоров и условия с проектной компанией, с подрядной компанией, договор с оператором гостиницы, договор аренды с оператором казино, общий бизнес-план, проект договора с одним из трех крупных банков России, с которым мы договорились, что если инвестор дает 30% предоплаты, остальное до финансирует банк. И на все это аудит одной из компании из большой четверки мировых аудиторских компаний . И страховка рисков. В общем, примерно так ,как это делается в лучших комплексных проектах развития территорий в мире. . Вот этот пакет с ответственностью был бы интересен для западных инвесторов. А Георгий Валентинович предложил сначала распродать земельные участки, а потом сделать все тоже самое. Мы были уверенны, что просто участки без такой вот документальной подготовки никто не купит. Он был уверен, что купят. Мы отдали наши наработки – продавайте. Результаты известны. Ни один участок не был куплен.

– Москве вы точно так же отдаете планы?

– По-разному.

– Хуснуллину подарили несколько?

– Пока Марат Шакирзянович не ставил таких задач. Поставит – с удовольствием подумаем. Нам поработать в хорошей команде и подумать мозгами – интересно. Если будет поставлена задача как аналитической команде сделать какой-нибудь проект – сделаем на уровне лучших примеров управления проектами в мире. В России на управлении проектами под ключ и за собственные средства пока, по моему, кроме нас никто не специализировался.

– За свой счет сделаете?

– За свой счет. Мы сейчас сделали предпроект одного транспортно-пересадочного узла, я показывал его в правительстве Москвы. Проект нашел поддержку, но было решено, что это надо делать не на одном узле, а комплексно. Делать будет РЖД. Ну вот – сделал концепцию и пока не использовал. Но почему нет? Это не очень большие деньги. Всегда в бизнесе есть риск – придумать, но не реализовать. Это лучше, чем начинать делать не продумав. Потери во втором случае будут гораздо больше

– А Ресину тоже дарили?

– Я не дарил, а как советник правительства Москвы отрабатывал функцию.

– Вы останетесь советником после ухода Ресина?

– Если Сергей Семенович сочтет мою работу полезной, с удовольствием останусь. [В понедельник, 27 февраля, Собянин освободил Казинца от должности советника вместе с целой группой советников-девелоперов – Slon]

– Газеты также писали, что вы собирались участвовать в проектах на Северном Кавказе, в частности, в развитии курортов.

– Да, мы с удовольствием с Ахмедом Гаджиевичем Билаловым общаемся на разные темы. Меня просили быть модератором мероприятие с участием президента на тему развития курортов Северного Кавказа. Естественно, что знакомишься с материалами, тем более перед заседанием с участием Президента РФ, надо разбираться в деталях. Поэтому потом журналисты спрашивали, я комментировал реалистичность этих проектов. Тем более я сам прожил много лет на Северном Кавказе – я до 7 лет жил на лавинной научной станции от МГУ в Приэльбрусье, где у меня мама работала. Мне этот район Кавказа очень симпатичен. И для себя и друзей я бы построил там отель. Сейчас мы ведем переговоры с «Корпорацией развития территорий Северного Кавказа» о приобретении одного из земельных участков. Но это не очень большой бизнес: просто приятно приехать с друзьями в хороший отель покататься на лыжах, да если еще ты его сам спроектировал и построил.

– Еще один подарок.

– Нет, ну почему подарок? Построили и катаемся. Там должен быть бизнес. Если он убыточный, проще снять номера в существующем отеле. Меня привлекает в этих проектах то, что госбанки дают приличное кредитование под низкие ставки.

– Вас Сбербанк финансирует?

– Сейчас нас финансирует полностью Сбербанк. Таковы условия нашего соглашения, заключенного, когда они нас кредитовали в 2008-м. Когда мы окончательно выплатим все кредитные линии, у нас будет возможность брать финансирование у разных партнеров, но мы все равно будем в первую очередь работать со Сбербанком – потому что один старый друг дороже двух новых. Тем более что у нас в совете директоров председатель «Сбербанк-Капитала» Ашот Хачатурянц. И мы понимаем, что они нас поддерживают. Это хорошая ситуация, когда представитель банка в совете директоров.

– Не такая уж и редкая после кризиса.

– Но он дружественный.

– У вас пакет же в залоге, а не в собственности у банка, насколько я понимаю.

– Да, и мы скоро его выведем из залога.

На этом месте интервью оборвалось, Леонида Казинца позвали вести одну из сессий форума.