Дорога к ипотечному коммунизму лежит через «Почтобанк»

ИПОТЕЧНЫЙ ИЛЛЮЗИОН

Прочитав эту информацию, я невольно вспомнил эпизод из своего детства начала 1960-х, когда нам, первоклашкам, объявили, что решением XXII съезда КПСС нашему поколению будет предоставлена возможность жить при коммунизме. Это «когда от каждого по способностям, и каждому по потребностям», а люди все как на подбор гармоничные и счастливые. И время наступления коммунизма было четко указано – к 1980 году. Отчетливо помню свои эмоции по этому поводу: сначала радость от предвкушения близкого счастья, но уже через минуту неверие в его реальность: даже наивный семилетний ребенок был способен почувствовать неразрешимое противоречие между данным ему обещанием и окружающей действительностью.
Полвека спустя, ознакомившись с программой развития ипотеки, я не успел испытать даже минутной радости – сразу огорчился. Ведь еще в 2006 году на правительственном сайте с национальными проектами висели аналогичные планы, только предполагалось, что треть российских семей сможет купить квартиру в кредит уже в 2010 году (как видим, не получилось). А за пару недель до принятия правительственной программы развития ипотеки эксперты центра стратегических исследований компании «Росгосстрах» опубликовали результаты своего исследования рынка ипотечных кредитов. По их данным, минимальный доход, обеспечивающий способность приобрести жилье в Москве, составляет в настоящее время 230 тысяч рублей в месяц на семью. Таким доходом, согласно оценкам страховой компании, располагают лишь 3,5% российских семей и 12% семей, проживающих в Москве. Почему-то к данным независимой страховой компании, профессионально сотрудничающей с банками и их заемщиками в области ипотечного кредитования, у меня доверия больше, чем к данным правительства. Хотя бы потому, что перед экспертами-страховщиками не стояла цель порадовать политическое руководство страны заоблачно оптимистическими прогнозами.
Не случайно, что экспертное сообщество более чем скептически встретило принятие долгосрочной стратегии развития ипотечного кредитования. Специалисты в один голос утверждают, что в реформировании нуждается не только и не столько рынок ипотечного кредитования, сколько сам рынок жилья, включая политику строительных фирм – застройщиков, региональных властей и механизм ценообразования. Отсутствие полноценной конкуренции, сращивание строительной отрасли с личными имущественными интересами региональных правящих элит, невыносимо высокая коррупционная составляющая – вот главные факторы, препятствующие доступности жилья. Да и сама наша концепция ипотечного кредитования, скопированная с современной зарубежной модели, не вполне пригодна для развивающихся (догоняющих) экономик. Точнее, она пригодна, но лишь для элитного сегмента домохозяйств. Лучше, конечно, иметь систему ипотечного кредитования в том виде, как она есть, чем вообще ее не иметь. Но проблему доступного жилья для большей части населения страны эта модель не решит ни через 20, ни через 40 лет, и не нужно строить по этому поводу иллюзий.

ДОКАЗАТЕЛЬСТВО ПОЛТЕРОВИЧА

Настоятельно рекомендую всем интересующимся данной темой ознакомиться с тезисами лекции академика РАН В.М.Полтеровича, сделанной в июле 2008 года, со ссылками на более фундаментальные исследования этого автора. Академик Полтерович занимается общей теорией реформ, но в качестве частного примера возможных подходов к институциональным реформам он проводит сравнительный анализ двух альтернативных концепций развития рынка ипотечного кредитования в догоняющих экономиках. Автор рассматривает перенос в них современной западной модели ипотеки или построение системы ссудно-сберегательных банков (ассоциаций, касс). Он убедительно доказывает, что развивающимся, догоняющим экономикам в ходе реформ лучше не копировать готовые современные институты из практики развитых рыночных экономик, а опираться на так называемые промежуточные институты, в большей степени соответствующие объективным экономическим, социальным и культурным реалиям соответствующих стран.
На Западе существующая система ипотечного кредитования основана на выдаче первичных ипотечных кредитов универсальными коммерческими банками и на поддержке со стороны специализированных ипотечных агентств, помогающих функционированию вторичного рынка и рефинансированию коммерческих банков. Эта модель сформировалась в историческом плане сравнительно недавно, и ей предшествовали многие десятилетия успешного функционирования системы ссудно-сберегательных банков. Прежде чем получить кредит на покупку недвижимости, клиенты ссудно-сберегательных банков несколько лет (обычно до пяти) участвуют в накопительной программе, делая на свой депозит в банке соответствующие взносы из личных доходов. Государство добавляет к этим взносам свою часть в виде премии, субсидируя накопительную программу семей (например, премия в размере до 30% от суммы личных взносов). Когда сумма накоплений достигает определенного порогового значения, клиент банка получает право использовать эти деньги для первоначального взноса при покупке жилья и право на получение банковского кредита для оплаты кредитной части покупки.
Ссудно-сберегательные банки являются узкоспециализированными, операции фондирования у них тесно увязаны с операциями по выдаче кредитов, и это позволяет им работать на более низкой процентной марже в сравнении с универсальными банками. Кредитные риски ссудно-сберегательных банков относительно ниже, поскольку они предоставляют кредиты заемщикам, уже зарекомендовавшим себя в течение нескольких лет участия в накопительной программе и подтвердившим способность платить регулярные взносы в банк из личных доходов. Доплата государством премий к взносам частных лиц в период действия накопительной программы оказывается более эффективной формой государственной поддержки ипотечного кредитования, чем, например, субсидирование государством процентных ставок по кредитам. Все это делает ссудно-сберегательную модель ипотечного кредитования в условиях догоняющих экономик более успешной по критерию доступности для населения. Ведь в наших экономиках финансовые рынки не так развиты, как сейчас на Западе, а уровень доходов населения несравненно ниже при сопоставимом уровне цен на жилье.

ОПТИМИСТИЧЕСКАЯ СТРАТЕГИЯ

Академик Полтерович с помощью статистико-математических расчетов показывает, что развитие в России системы ссудно-сберегательного кредитования позволит получить доступ к ипотечным кредитам дополнительно нескольким миллионам семей, которые никогда не смогли бы этого сделать в условиях более «рыночных», действующих в настоящее время в России и на Западе систем ипотечного кредитования. Кроме того, приводятся данные об успешном опыте развития ссудно-сберегательного ипотечного кредитования в Чехии и Словакии, которые в начале 1990-х годов не последовали примеру России и Польши в копировании современной западной модели ипотеки, а приняли более архаичный, но адекватный их реалиям вариант.
В итоге охват населения ипотечным кредитованием в Чехии и Словакии оказался несравненно выше, чем в России и Польше. Примечательно, что академик Полтерович, в отличие от правительственных докладчиков, не обещает, что даже ссудно-сберегательная модель ипотеки способна в обозримом будущем сделать жилье доступным для большинства российского населения. Такая интеллектуальная честность автора вызывает уважение и выгодно отличает его от разработчиков правительственной программы. Искренне жаль, что правительство опирается при разработке своих стратегических программ на узкий круг одних и тех же «придворных» специалистов и не прислушивается к мнению более широкого экспертного сообщества.

ССУДНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЙ ПОЧТОВЫЙ БАНК

Интересно, что вечно буксующий проект создания так называемого «Почтового банка», может приобрести совершенно новый смысл для государства в том случае, если его трансформировать в проект создания федерального ссудно-сберегательного банка или системы ссудно-сберегательных банков, способных использовать инфраструктуру Почты России для доступа к частным клиентам. Но это уже будет не коммерческий банк, работающий на одном рыночном сегменте со Сбербанком, ВТБ и частными кредитными организациями, а специализированный государственный институт развития новых форм ипотечного кредитования. Прямой конкуренции с коммерческими банками и АИЖК не случится, потому что ссудно-сберегательный (Почтовый) банк работал бы с менее доходным клиентским сегментом, охватывая ту часть населения, которая не имеет доступа к классическим рыночным ипотечным кредитам. И уж, конечно, необходимым условием доступности жилья является наведение порядка в строительной отрасли и в механизме взаимодействия этой отрасли с органами власти на местах. А здесь нужна высокая политическая воля и соответствующие институциональные механизмы для ее претворения в жизнь. Например, федеральный ссудно-сберегательный банк мог бы стать серьезным фактором формирования спроса на жилье в новостройках и, в какой-то мере, препятствовать неоправданному завышению цен, диктуя застройщикам свои требования.
А как быть с семьями, которые еще несколько десятилетий не смогут себе позволить взять ипотечный кредит ни на классических рыночных условиях, ни даже на более льготных условиях еще не существующего в нашей стране ссудно-сберегательного банка? Для них должна развиваться программа строительства социального жилья, которое семьи смогли бы арендовать на доступных для себя условиях у государства. Это и должно, по идее, быть важной частью национального проекта «Доступное и комфортное жилье», потому что в условиях нашей догоняющей экономики никакие рыночные механизмы ипотечного кредитования сами по себе проблему не решат. Рыночные механизмы ипотеки должны обслуживать верхний по доходам сегмент среднего класса (богатые покупают жилье вообще без кредита), ссудно-сберегательные механизмы – средний сегмент, а программа социального жилья – всех остальных.
Конечно, всех и сразу нуждающихся жильем невозможно обеспечить из-за бюджетных ограничений, но государство могло бы активно использовать программу развития социального жилья не только в целях снятия социальной напряженности, но и для реализации демографической и региональной политики. Например, для стимулирования создания многодетных семей или для заселения определенных территорий. Понятно, что все упирается в ограничения расходной части государственного бюджета, потому что инвестиции в жилье через стимулирование внутреннего спроса и длинную производственную цепочку приносят экономический эффект, включая рост бюджетных доходов, не сразу, а с лагом в несколько лет. Однако государство просто обязано проводить в жизнь стратегические решения, рассчитанные на перспективу, а не только решать задачи сегодняшнего дня.

ПРЕМИАЛЬНЫЕ ОТ ГОСУДАРСТВА

Кажется, Черчиллю приписывают очередной афоризм, о различиях между политиками и государственными деятелями: «политик думает о будущих выборах, а государственный деятель – о будущих поколениях». Если ощущать себя государственными деятелями, а не временщиками, то можно расставить и соответствующие приоритеты в расходовании государственных средств. Академик Полтерович выполнил свои расчеты, доказывающие положительный эффект от внедрения ссудно-сберегательной модели ипотечного кредитования из допущения, что государство сможет субсидировать население в виде ежегодной премии к взносам в накопительную систему в размере 0,4% от ВВП. И для нескольких миллионов семей из определенного доходного сегмента ранее недоступное жилье станет доступным. 0,4% ВВП – это много или мало для государственного бюджета?
Все познается в сравнении. Например, на предотвращение банкротства всего лишь трех средних по размерам частных коммерческих банков («Связь-Банк», «КИТ-Финанс» и «Глобэкс») государство недавно израсходовало около 0,9% от ВВП 2008 года. И это были необязательные расходы, вызванные не мировым финансовым кризисом, а грубыми просчетами в работе самих банков и невнимательностью банковского надзора. Так что, если покопаться, финансовые резервы для благого дела найти всегда можно.