С начала года цены на жилье только росли. Что дальше?

Какими должны быть финансовые потрясения в мире, чтобы сдвинуть вниз цены на московскую недвижимость? Сырье падает, курс рубля снижается, даже китайской экономике обещают жесткую посадку. А самое неприятное, что прочат аналитики ценам на московские квартиры, – стагнация. На этом рынке и так наблюдается дефицит, а через 3–4 года в Москве закончится новое жилье: в 2011-м масштабных строек в столице уже не начиналось. Предыдущее и куда более сильное падение рынков в конце 2008 – начале 2009 годов на долгое время охладило как интерес к недвижимости у инвесторов, так и цены на нее. Пока не заметно ничего даже близко похожего. В начале 2011-го аналитики обещали рост цен на уровне 15–25%, и сейчас этот прогноз сбывается, несмотря на общемировую лихорадку. С декабря 2010-го по настоящее время, по данным аналитического центра «Миэль», средняя цена в рублях на вторичном рынке Москвы и на новостройки в эконом-сегменте выросла на 21%. По оценкам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олега Репченко, только за лето новостройки Москвы и Подмосковья подорожали на 10% и более, а на вторичном рынке цены выросли на 5–7%. До конца года эксперты ждут рост еще на 5%. Впрочем, есть звоночек, который заставляет думать об излишней оптимистичности последнего прогноза: изменившееся поведение покупателей. Обычно в первый месяц осени наблюдается значительный сезонный рост после традиционного летнего затишья. Однако в сентябре 2011-го высоким спросом пользовалось только качественное жилье. Как отметили в IRN, в течение всего сентября больше всего выросло «дорогое жилье» (20% самых дорогих квартир) – на 0,8% в долларовом эквиваленте. Тогда как долларовые цены на 20% самых дешевых квартир Москвы увеличились всего на 0,1%. В диапазоне 1,0–2,1% дорожали дорогие трехкомнатные квартиры и квартиры в монолитно-кирпичных домах. Можно сказать: стагнация. А можно сказать: даже на фоне повышения курса самой американской валюты мы видим рост долларовых цен. Пусть минимальный – он все равно демонстрирует серьезную устойчивость рынка.

Развитие ситуации в условиях полномасштабного кризиса в мировой экономике аналитики прогнозировать не берутся. Если новая Великая депрессия не станет общемировой, то в перспективе 3–5 лет наибольший потенциал роста – у московских новостроек. В свете расширения границ столицы интересным может оказаться областной рынок недвижимости: до сих пор квартиры в Подмосковье стоят существенно ниже докризисных показателей. В отдельных случаях вероятно падение. По прогнозу управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, спрос на сверхдорогую элитную загородную недвижимость ожидает спад из-за избытка предложения и общей перегретости этого рынка. Спрос утекает в Лондон: там, по прогнозам аналитиков, цены будут только расти.