Капков vs. Нисанов: как прогрессивные чиновники одолели экс-хозяина «Черкизона»

«ВВЦ из памятника архитектуры превратился в место, где торгуют барсучьим жиром!» – возмущенный глава Департамента культурного наследия Москвы Александр Кибовский тянет журналистов в павильон «Поволжье». Внутри – тяжелый спертый воздух, маленькие магазинчики, типичная картина для ВДНХ. Перед телекамерами чиновник вновь начинает распекать арендаторов, наплевавших на внешний облик выставки. Хозяева ларьков смотрят недоуменно: о предстоящем расторжении аренды их не предупреждали, все новости они узнают из СМИ.

Долгое время головная компания, ОАО «ГАО ВВЦ», на 70% находилась в федеральной собственности, оставшиеся 30% принадлежали Москве. 14 января предприятие полностью передали городу, а 8 апреля сменился гендиректор. В тот же день столичные чиновники созвали целый пресс-тур, чтобы поведать журналистам о грядущих переменах. Впрочем, они видны невооруженным глазом. Цвет ВВЦ теперь оранжево-салатовый – здесь работают тысяча единиц техники и шесть тысяч рабочих, практически все силы городского хозяйства. Что стоит за этим бумом?

Лихие 90-е, мутные нулевые

Из разговоров о том, как ВВЦ дожил до наших дней, складывается образ торгово-криминального «болота». С 1992 года выставка лишилась федерального финансирования, руководство выкручивалось как умело, в основном сдавая площади в аренду. До сих пор риелторская деятельность дает ГАО ВВЦ 70% дохода. В павильонах с колоннами и лепниной возник громадный базар, особенно много продавалось электроники. «Наравне с "Горбушкой" это был один из крупнейших стихийных рынков Москвы, – вспоминает Александр, совладелец кафе на ВВЦ. – Индусы привозили технику, за ней съезжались оптовики со всей страны». 

Крупным арендатором площадей стала компания «Русское золото», подконтрольная бизнесмену Александру Таранцеву. В дальней части выставки, на берегу пруда (в природоохранной зоне, где запрещено любое строительство!) вырос роскошный замок, принадлежащий, по утверждению «Новой газеты», Якову Якубову, на тот момент – владельцу казино и различных торговых площадей в Москве. Как вырос? «Долгое время вопросы решались, как говорится, в индивидуальном порядке, – продолжает Александр. – Возьмем пример из моей сферы. Общепит со стационарной кухней всегда располагался не на Центральной аллее, а чуть в стороне. Там же, где большой поток людей, туристов, владельцы кафе открывали летние шатры. Без них почти любой ресторан на ВВЦ убыточный. Но с начала нулевых мне не удалось открыть ни одного шатра. Зато это делали какие-то люди, не имеющие своей кухни на территории, но сумевшие договориться с администрацией».

Получить контроль над ВВЦ долгое время пытался Юрий Лужков. Он лоббировал, правда, безуспешно, передачу федеральных акций ГАО ВВЦ в доверительное управление Москве, ругался с гендиректором Александром Юрченко, а в 2004 году добился назначения в ВВЦ близкого себе Магомеда Мусаева. Амбициозный руководитель планировал построить около миллиона квадратных метров недвижимости, но фактически успел возвести лишь павильон №75 – площадью 53 тысячи «квадратов». Мусаев стал участником ряда скандалов, связанных с арендными махинациями, и в 2009 году был уволен. За время его руководства выставка пришла в еще больший упадок и запустение. 

Парк-отель, океанариум и академия гимнастики

В 2010 году судьбой ВВЦ заинтересовались на высшем уровне. Владимир Путин предложил бывшим союзным республикам забрать павильоны (когда-то представлявшие эти республики) в аренду на 50 лет за символическую плату рубль в год. На это откликнулись шесть стран СНГ и республика Абхазия, правда, фактически работать начали только Армения, Белоруссия и Киргизия. В начале 2011-го будущее выставки обсуждали на совещании у зампреда правительства Игоря Шувалова. Высокопоставленный чиновник даже какое-то время входил в совет директоров ОАО «ГАО ВВЦ». 

Тогда было решено привлечь к развитию комплекса частного инвестора. Во-первых, он должен был вложить деньги, во-вторых, навести порядок в «паутине» собственников, арендаторов и субарендаторов, сложившейся на ВВЦ еще с 90-х годов. Идеальными кандидатами на эту роль казались бизнесмены Год Нисанов и Зарах Илиев, хозяева «Садовода», ТЦ «Европейский», бывшие совладельцы Черкизовского рынка и крупнейшие собственники недвижимости в Москве. «Проблемному проекту требуется твердая рука. С учетом стиля работы этих предпринимателей такое решение кажется обоснованным», – комментировал тогда «Газете.Ру» источник в девелоперской компании. «Насколько я знаю, сами бизнесмены – Нисанов и Илиев – не рвались на ВВЦ. Но власти позвали их туда, пообещав какие-то преференции в других проектах», – говорит еще один представитель девелоперского бизнеса, отказываясь уточнять, что за проекты.

Какой план был у предпринимателей? «Источником заработка на ВВЦ для девелопера могут быть только торговые площади. Но сначала нужно обеспечить людской трафик, создать некий "магнит", развлекательную составляющую. ВДНХ – это не парк Горького, куда пойдут просто в силу удобного расположения», – рассуждает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Нисанов и Илиев выбрали именно этот путь. Было объявлено, что на выставке появится гигантский – самый большой в Европе – океанариум, включающий в себя дельфинарий и театр ластоногих. Площадь будущего комплекса – 40 тысяч «квадратов», стоимость – 2,1 млрд рублей.

Впрочем, океанариумом дело не ограничивалось. Бизнесмены разработали концепцию развития территории. Главным образом речь шла о строительстве новой недвижимости – 470 тысяч квадратных метров наземной части и 75 тысяч подземной (парковки). Это и крытый парк развлечений, и пятизвездочный гостиничный комплекс, и даже Академия художественной гимнастики. Кроме того, требовалось сменить давно изношенные инженерные сети (стоимость – 7 млрд рублей), отреставрировать павильоны (15 млрд) и выкупить некоторые объекты из частной собственности (10 млрд). Нисанов и Илиев собирались инвестировать в проект $1,5 млрд, общие затраты оценивались в $2 млрд, то есть $0,5 млрд, вероятно, ложилось на бюджет. 

В сентябре 2011 года совет директоров ОАО «ГАО ВВЦ» досрочно прекратил полномочия гендиректора Ивана Малахова и назначил Алексея Микушко, бывшего топ-менеджера ЗАО «Киевская площадь» и гостиницы «Украина», то есть человека из команды Нисанова. Сам Нисанов вошел в совет директоров ВВЦ в декабре того же года. 

Микушко досталось незавидное хозяйство. Предприятие, до этого кое-как державшееся на плаву, по итогам 2011 года получило убыток 300 млн рублей (правда, связанный с невозмещением государством расходов по «ЭКСПО-2010» в размере 380 млн), образовались долги по зарплате. Износ инженерных сетей, построенных в далеком 1954 году, составлял 75–95%: на 100 метров центральной магистрали 60 заплат, описывал журналистам новый гендиректор. Около 20% объектов недвижимости находилось в частной собственности, причем зачастую речь шла о незаконном самострое. 

Новое руководство взялось за работу, засучив рукава. По итогам 2012 года ГАО ВВЦ получило около 70 млн рублей прибыли, в том числе благодаря оптимизации расходов. Были погашены долги перед персоналом, вопросы с самостроем и недобросовестными арендаторами решались в суде. Если в 2011 году предприятие не подало ни одного иска, то в 2013-м их стало уже 21.

Впрочем, наводя порядок, владельцы «Садовода» не забывали о собственных интересах. Помимо основной территории – 237,5 гектара, – ВВЦ принадлежит 40 гектаров промзоны в Отрадном. Там располагается автобаза предприятия, теплицы и несколько десятков строений. 19 сентября 2011 года компания «Магистраль XXI» заключила договор десятилетней аренды на 19 объектов – офисные, торговые, складские и производственные помещения. Микушко, едва став гендиректором, расторг этот договор. Арендаторов выселили, и через пару недель девять помещений были переданы в аренду фирме «Трэйд Инвестментс», владеющей ООО «Флора и фауна», другими словами – рынком «Садовод». Позже суд признал договор между ОАО «ГАО ВВЦ» и «Трэйд Инвестментс» ничтожным, но из-за различных юридических тонкостей дело тянется до сих пор. 

Передумали

Главной целью Нисанова и Илиева на ВВЦ, разумеется, были не склады в промзоне, а 470 тысяч «квадратов» коммерческой недвижимости, которые им разрешили построить. Поначалу все шло хорошо. Концепция развития выставки прошла различные слушания, а в декабре 2012 года мэр Сергей Собянин одобрил основные технико-экономические параметры редевелопмента ВВЦ. Но по закону вся выставка является охранной зоной, где запрещено новое строительство. Для реализации масштабного проекта необходимо было перевести ее в категорию достопримечательных мест. 

Происходящее вызывало ужас у общественного движения «Архнадзор» и других защитников памятников архитектуры. «Если мы посмотрим на эту концепцию, то увидим: самый крупный объект – крытый парк развлечений – собирались строить в районе Южного входа. Это в стороне от исторической части и еще более-менее приемлемо, хотя и его желательно сдвинуть на резервную территорию за оградой ВВЦ, – говорит координатор «Архнадзора» Ирина Трубецкая. – А вот остальное, в том числе комплекс пятизвездочных гостиниц, "натыкано" по всей территории. В итоге получалась смесь из отреставрированных павильонов и всевозможных торгово-развлекательных центров, исторический облик был бы разрушен». Гуляя по территории, Ирина указывает на фонари, ландшафт и множество других мелких деталей, подчеркивающих единый ансамбль выставки. Кстати, эти опасения, пишет «Коммерсантъ», разделял, например, замдиректора Департамента госконтроля и надзора в сфере культурного наследия Минкультуры Александр Работкевич.

Еще одна проблема заключалась в транспортной инфраструктуре вокруг ВВЦ, позволяющей «переварить» лишь втрое меньшие объемы строительства. В общем, снятие с территории охранного статуса затянулось. Пошли разговоры, что 70% акций головного предприятия, находящиеся в федеральной собственности, нужно передать Москве. Мол, это ускорит процессы и упростит различные согласования. Примерно тогда же, не дожидаясь окончательных решений, инвесторы приступили к строительству океанариума. Весной прошлого года снесли павильон «Теплицестроение» (позже за ним последовало и «Судостроение»), летом вырыли котлован. Все делалось ударными темпами – сейчас каркас огромного комплекса уже готов. «Разумеется, это было грубое нарушение всех правил, – вздыхает Ирина Трубецкая. – Во-первых, на территории охранной зоны нельзя строить вообще. Во-вторых, снос объектов должен выноситься на Комиссию по граддеятельности в зонах охраны, чего не произошло. Старались сделать быстро и не привлекая внимания».

Что так торопило Нисанова и Илиева? Возможно, кто-то предупредил их, что вскоре столичные власти могут забыть о прежних договоренностях. В начале текущего года ВВЦ действительно полностью перешел в собственность Москвы. 26 марта на территории выставки побывал мэр Сергей Собянин. Он раскритиковал все вокруг: теперешнее состояние вызвало у него «грустное ощущение». А руководитель Департамента культуры Сергей Капков пообещал вернуть прежнее название – ВДНХ – и устроить парк, посвященный успехам нашей страны в разных отраслях промышленности. 8 апреля руководить ВВЦ поставили Владимира Погребенкова, ранее замглавы Департамента имущества Москвы. 

Столичные чиновники сразу обнаружили на выставке двух потенциальных противников: во-первых, мелких торговцев, портящих внутренний облик павильонов (и приносящих 70% дохода компании «ГАО ВВЦ»), во-вторых, тех самых инвесторов, собирающихся тотально застроить ВВЦ. То есть Нисанова и Илиева. Во время импровизированной пресс-конференции в павильоне «Космос» руководители Департаментов культурного наследия и культуры Александр Кибовский и Сергей Капков охотно демонстрировали журналистам некие распечатки, подтверждающие планы неназванных лиц возвести на ВВЦ более 200 тысяч метров недвижимости. Получалось, что лишь своевременное вмешательство Москвы спасло выставку от этой судьбы. 

В эти же дни на территории начался гигантский «субботник». Казалось, здесь одновременно меняют весь асфальт, срезают все ветки деревьев, чинят каждый фонарь. Первые успехи должны быть видны посетителям уже к майским праздникам. Откуда столько энтузиазма? Источник газеты «Ведомости», близкий мэрии, связывает это с предстоящими осенью выборами в Мосгордуму: сделать из ВВЦ второй парк Горького – часть предвыборной кампании власти. Хотя масштабы совершенно другие. При реконструкции парка Горького речь, по оценкам Сергея Капкова, шла о нескольких миллиардах рублей. А на ВВЦ, как уже заявил Сергей Собянин, придется потратить 60 млрд рублей. (У прежнего руководства выходило 32 млрд рублей затрат на реставрацию павильонов, замену инженерных сетей и выкуп объектов у частников.)

Привлечь частного инвестора для нового проекта вряд ли получится. Бизнес интересует только коммерческая недвижимость. Если бы реставрация павильонов была прибыльной, многие строения, находящиеся в частной собственности, не стояли бы заброшенными. Различные источники подтверждают: работы, вероятно, будут проведены за бюджетный счет и, скорее всего, растянутся на несколько лет. 

Нисанов и Илиев отказались от комментариев, но пресс-секретарь Надежда Спиридонова пообещала в ближайшие дни опубликовать пресс-релиз и изложить позицию бизнесменов. Известно, что Микушко сохранил пост в руководстве ГАО ВВЦ – теперь он отвечает за инвестиции. Но можно предположить, что предприниматели вряд ли будут вкладываться в ВВЦ, не получая взамен разрешения на новую стройку. Зато Капков уже рассказал об идее привлечь к проекту «Роснефть», «Газпром», «Ростехнологии» и другие госкомпании. Мол, они бы могли отреставрировать отраслевые павильоны. Что же – в этом плане власти идут по проторенной дорожке. 

Back in the USSR

Солнечный апрельский день, а на ВВЦ нервозная атмосфера. Отовсюду доносится треск – бульдозеры сносят временные сооружения, незаконные с точки зрения новой администрации. Всего за два дня с Центральной аллеи должны убрать более 40 ларьков, кафе и других нестационарных точек общепита. Впрочем, волнуются все. Директор ресторана «Владикавказ» Валерьян Хубашвили рассказывает Slon, что у него договор аренды на 49 лет (вероятно, речь идет об аренде земли) и что здание – капитальная постройка 1952 года. Но каждая новая администрация ВВЦ обвиняет ресторан в самострое. Продавец из ларька натуральной косметики в павильоне №12 ссылается на некий семилетний договор и решительно заявляет: нас отсюда не выгонят. Скорее всего, выгонят: власти Москвы намерены избавиться от всех магазинчиков в павильонах на Центральной аллее.

В части выставки, называемой «Советская деревня», стоит небольшой домик. Когда-то он был призван служить образцом сельского магазина, а теперь продается как коммерческая недвижимость. Площадь – 217 квадратных метров, цена – $1,8 млн, возможен торг, озвучивает параметры девушка по телефону. На вопрос, не опасно ли проводить сделку сейчас, когда Москва так плотно занялась ВВЦ и собирается выгонять незаконных собственников, отвечает: мол, у хозяина «сельмага» отличные отношения и с прошлой, и с нынешней администрацией. Якобы землю под строением даже можно выкупить по кадастровой стоимости – 20 тысяч рублей за «квадрат». Покупая домик, вы еще и покупаете себе админресурс на ВВЦ, резюмирует собеседница. Сложно сказать, правда это или «разводка» для доверчивого покупателя. 

Во время пресс-тура со стороны московских чиновников и архитекторов то и дело звучали слова, что облик ВВЦ нужно вернуть к образцу 1954 года. Если бюджет потянет реконструкцию, ВДНХ, как и в советские годы, будет позиционироваться как символ мощи и размаха страны. И это уже не просто предвыборная кампания.