unsplash.com

Говард Маркс – подлинная легенда Уолл-стрит. Другие, подчас более именитые обитатели того же Олимпа снимают шляпу перед его достижениями, его рассудительным и прозорливым умом. Уоррен Баффетт, например, признается, что всякий раз, когда получает от Говарда письмо, читает его первым из всей корреспонденции, а Рэй Далио и вовсе объявляет его «одним из величайших инвесторов своего поколения». В своей последней книге «Рыночные циклы. Как выявлять и использовать закономерности для успешного инвестирования» (вышла в издательстве «Альпина Паблишер») Говард Маркс щедро делится наблюдениями и опытом с читателем. Выбранная нами глава посвящена недвижимости – популярной области для вложений, участие в которой, если игнорировать исторические циклы, слишком легко принять за беспроигрышную игру.

Об инвестировании рассуждают с грубыми обобщениями и широковещательными заявлениями – в которых из-за людской жадности и склонности выдавать желаемое за действительное обычно подчеркиваются положительные стороны – и по какой-то причине это часто касается недвижимости. На протяжении карьеры мне приходилось слышать, как инвестиции в недвижимость обосновывали легко усвояемыми заявлениями типа «так больше не делают» (в связи с землей), «вы сможете всегда жить там» (в связи с жильем) и «это хеджирование от инфляции» (в связи со всеми формами недвижимости). Но рано или поздно станет ясно, что, какими бы звонкими ни были эти заявления, они не спасут инвестиции, сделанные по слишком высокой цене.

Цикл в недвижимости имеет много общего с другими циклами, такими, как тот, что контролирует предоставление капитала или кредитование. Например, на кредитном рынке хорошие новости и радужный настрой приведут к увеличению кредитования, как только инвестиционные банкиры смогут подобрать потенциальных заемщиков и напечатать проспект. Таким образом, возросший пыл кредиторов почти мгновенно приводит к увеличению спроса на ценные бумаги, снижению требуемой доходности, снижению стандартов кредитования и повышению уровня кредитования и выпуска ценных бумаг.

Но на рынке реальной недвижимости – в так называемом «мире кирпича и цемента» – могут быть внушительные задержки. Прежде чем новое здание сможет выйти на рынок, увеличивая предложение площадей (и таким образом оказывая понижающее давление на цены, если не наблюдается быстрого роста спроса), нужно составить технико-экономическое обоснование, подобрать и купить участок, спроектировать здание, исследовать воздействие на окружающую среду, получить от властей разрешение на строительство, а иногда и изменение районирования, получить финансирование, начать и закончить. Этот процесс может растянуться на несколько лет, а в случае очень крупного проекта – и на десятилетия. Но за это время рыночные условия могут очень сильно измениться.

Для наглядности я воспользуюсь следующим описанием цикла недвижимости: