Фото: Fotolia/PhotoXPress.ru
В России, как мы все хорошо знаем, развернулись масштабные строительные работы в рамках подготовки к зимним Олимпийским играм в Сочи в 2014 году и Чемпионату мира по футболу-2018. Их особенность состоит в том, что они должны быть закончены в строго установленные сроки: перенести их при всем желании не получится. Отсюда поспешность во всем, в частности, это касается изъятия частной собственности. Это является общемировой практикой – забирать частное ради общественного, конечно же, с выплатой компенсации. Однако серьезная проблема возникает в случае изъятия неформальной собственности, то есть собственности, которая не закреплена за владельцами документально. В этой ситуации перед организаторами площадки для международных соревнований встает дилемма: с одной стороны, они должны своевременно произвести изъятие недвижимости, с другой стороны, соблюсти права и интересы неформальных собственников и таким образом избежать социальных издержек.
По «олимпийскому» закону, действующему сейчас на территории Краснодарского края для упрощения процедуры изъятия недвижимости, неформальные владельцы, желающие получить компенсацию, должны пройти сложную процедуру легализации, окончательное решение о которой принимает суд. Здесь важно учитывать то, что, по экспертным оценкам, приблизительно 90% жителей Имеретинской низменности (район основного олимпийского строительства) в 2007 году являлись неформальными собственниками. Всем нашим гражданам, конечно, очевидно, что проведение Олимпиады изменит жизнь нашей страны. И о том, что коренным обитателям города – круглогодичного курорта, который становится тотальной и сверхдорогой стройплощадкой, придется несладко, граждане тоже догадываются. А вот о том, что все они скоро могут превратиться в «жителей Имеретинской низменности» (и далеко не в том смысле, что окажутся в субтропиках), большинство граждан не догадывается.
На осенней сессии 2012 года в Госдуме планируется рассмотрение поправок в Гражданский Кодекс РФ, которые, как и положения скандального закона, действующего в Краснодарском крае, предполагают облегчение процедуры изъятия собственности, но уже на всей территории России. В частности, власти Москвы предлагают сократить срок изъятия с одного года до пяти месяцев. Процедура по этому законопроекту должна состоять из следующих шагов: местные власти принимают решение, публикуют о нем объявление, и через два месяца собственнику направляется на подписание соглашение об изъятии. Если собственник в течение трех месяцев не подписывает это соглашение, власти идут в суд.
Институт проблем правоприменения Европейского университета в Санкт-Петербурге объясняет властям, почему введение в законную силу данных поправок неминуемо приведет к жестким конфликтам между представителями государственной застройки и местными владельцами недвижимости на примере неудачного опыта в Сочи и предлагает наиболее действенный путь решения проблемы.
Причины неэффективности «олимпийского» метода, по мнению исследователей, таковы:
Противоречие между двумя процедурами С одной стороны, по «олимпийскому» закону упрощалась и ускорялась процедура изъятия собственности, закрепленная в федеральном законодательстве. С другой стороны, упрощения процедуры легализации неформальной собственности в нем не предусматривалось. Здесь важно учитывать, что такая процедура – это достаточно сложный процесс сбора документов в различных бюрократических инстанциях, который требует большого количества времени (в среднем, от полугода до трех лет). | |
Неправомерное давление и манипуляция при процедуре Процесс легализации в некоторых случаях превращался в инструмент давления, применяемый чиновниками в отношении неформальных собственников, участвующих в протестных акциях. Так, например, чиновники могли отказать или затянуть выдачу того или иного документа, необходимого для оформления прав собственности. И, наоборот, в отношении лояльных жителей чиновники могли ускорить процедуру легализации. |
По данным на август 2011 года в Сочи было изъято 1200 индивидуальных земельных участков, более 2000 владельцев получили компенсацию. В то же время некоторые неформальные собственники до сих пор не получили ни денежной компенсации, ни альтернативного жилья. Ряд жителей Сочи считают несправедливым то, каким образом проходила процедура изъятия их собственности. Они готовы бороться за свои права. Иск жителей Сочи, поданный в Европейский суд по правам человека в Страсбурге, сейчас ждет своего рассмотрения, и это – большая проблема для России.
Изучив опыт других олимпийских столиц, можно сделать вывод, что оптимальным решением сейчас будет натуральная компенсация и признание прав собственности на новом месте жительства. Эта модель уже была в 1992 году реализована в Барселоне. Она выглядела так: в районе строительства олимпийских объектов имелось несколько неформальных поселений, жители которых не имели законных прав на собственность. 65% населения этих неформальных поселений составляли цыгане. Взамен земельных участков, которые подлежали изъятию, жители неформальных поселений получали натуральную компенсацию – чаще всего жилье, купленное организаторами игр на вторичном рынке недвижимости. При этом у неформальных собственников не было необходимости проходить процедуру легализации, так как после переселения неформальные владельцы получали права собственности на новом месте жительства. В результате было переселено 600 семей. Таким образом, во-первых, за счет предоставления натуральной компенсации удалось избежать социальных издержек, которые возникают в случае денежной компенсации в условиях «олимпийского» роста цен (получившие компенсацию просто не могут приобрести новое жилье на полученную сумму), а во-вторых, отсутствие процедуры легализации неформальной собственности способствовало быстрому изъятию недвижимости для целей олимпийского строительства. Данная стратегия является наиболее эффективной из всех четырех альтернатив, кратко представленных в таблице ниже, и этот опыт легко может быть использован и в России.
Столица | Признание прав собственности | Форма компенсации | Ускорение процедур изъятия | Социальные издержки |
Пекин – 2008 | Не признаются | Изъятие без компенсации | ДА | ДА |
Сеул – 1988 | Признание прав собственности прописано в законе | Денежная компенсация или сертификаты на жилье | ДА | ДА |
Афины – 2004 | Права собственности не предоставляются | Денежная субсидия (при отсутствии иного жилья) | ДА | НЕТ |
Барселона – 1992 | Права собственности предоставляются на новом месте жительства | Натуральная компенсация | ДА | НЕТ |
Сочи – 2014 | Получение прав собственности через легализацию (окончательное решение принимает суд) | Денежная или натуральная компенсация (только в случае получения статуса собственника) | НЕТ | ДА |
На основе «барселонской» модели ИПП также предлагает депутатам Госдумы следующую практическую рекомендацию для новых осенних поправок к закону: необходимо сделать процесс изъятия неформальной собственности максимально прозрачным и подотчетным, а также ориентированным на компенсацию общей площади недвижимости, а не на достойную компенсацию для всех «проживающих». Это важное условие для того, чтобы исключить возможность попадания в списки «мертвых душ». Все списки неформальных собственников, претендующих на сумму, должны публиковаться в открытых источниках. Составление списков должно находиться под контролем комиссии, включающей представителей местного сообщества, общественные организации и другие заинтересованные стороны.
Анализ случая Сочи основан на интервью и результатах наблюдения, собранных в ходе полевого исследования ИПП в 2010 и в 2011 гг., на нормативных актах, заявлениях, архивных данных, а опыта других олимпийских столиц – на вторичных источниках данных, а именно научных монографиях, статьях, докладах правозащитных организаций.