Чтобы достроить башню «Федерация» в «Москва-Сити», девелоперу проекта компании Mirax Group пришлось заложить права аренды на землю под строящимся небоскребом (см. документ). Ничего другого у бывшего миллиардера и хозяина Mirax Сергея Полонского, вероятно, не осталось. Разве что личное имущество. Которое, по его словам, тоже уже заложено.
Кому достался залог на землю под башней, достоверно не известно. Но целый ряд фактов указывает на Сбербанк, который в феврале сообщил о том, что выдаст Mirax кредит в $370 млн. Часть из этих денег – около $90 млн – должна пойти на погашение оставшегося долга перед самым агрессивным кредитором «Альфа-Банком», а остальное – на завершение строительства башни «Восток», которое остановилось на 64-м этаже (в проекте их 94).
Согласно выписке из ЕГРП на конец февраля 2011 года – именно тогда, когда Сбербанк уже сообщил о намерении выдать кредит, – на участок, находящийся в аренде у ЗАО «Миракс-Сити» до 2029 года, оформлялась ипотека. О том, что Mirax в это же время оформлял какие-либо другие кредиты сопоставимого размера, обеспечением по которым могла стать земля под башней, не сообщалось. Кроме того, зампред правления Сбербанка Андрей Донских во вторник сообщил, что обеспечением по кредиту будут возводимые, а также имеющиеся у застройщика площади. Более того, одним из главных условий выдачи этого займа был вывод из-под залога у «Альфа-Банка» основного офиса Mirax Group площадью в 15 000 кв.м. Офис находится на том же самом участке – в стилобатной части башни «Федерация».
Собственно, больше Полонскому заложить «Сберу» было и нечего, кроме отеля в Камбодже. Но он вряд ли кому-нибудь нужен, кроме самого бывшего бизнесмена. Бизнес-центр на Брестской – в залоге у «Альфа-Банка», но и «Сбер» на него, по словам Полонского, не претендует. Права на недостроенные объекты: «Кутузовская миля», «Лужнецкая набережная», «Рублевская Ривьера», «Литературная газета», «Веллхаус на Дубровке», а также строящееся жилье на Кремлевской наб.,1, и многофункциональный комплекс Paradise Living в «Мякинино» обещаны держателям долговых бумаг на $392 млн. Правда, никто из держателей облигаций на такие условия не согласился: в каждом из этих объектов масса дольщиков и минимум жилья для продажи. Еще один объект – Mirax Plaza – взялся достраивать «Стройгазконсалтинг» Зияда Манасира вместе с «Промсвязьбанком».
Банки «Союз» (106,4 млн руб), ВТБ (151,5 млн руб), «Сургутнефтегазбанк» (23,8 млн руб) уже отсудили долги по облигациям у «Миракса». ВТБ, правда, в конце концов, все же продлил долг по облигациям (условия не разглашаются). И хотя соглашение о реструктуризации тоже было достигнуто в феврале 2011 года, но долг перед ВТБ слишком мал, чтобы в качестве его обеспечения можно было взять землю под башней – стоимость залога оценивается специалистами в $520 млн.
«Ипотека земли под большим строящимся зданием хороша тем, что стоимость прав на землю рассчитывается банками, как правило, как 20% от стоимости всего объекта», – говорит Илья Свиридов, собственник компании «Земельных дел контора». Общая площадь башни «Восток» составит 260 000 кв. м. Средняя цена кв. м. – около $10 000. Соответственно, получаем оценку залога в $520 млн. При этом залог на землю не распространяется на не построенные этажи, но распространяется на все построенное, за исключением того, что уже продано третьим лицам. Если залог действительно у «Сбера», то банк получил почти двойное обеспечение кредита. И это похоже на правду: брать меньший залог было бы слишком рискованно.
Переговоры со Сбербанком о кредите шли больше года. Однако, даже когда были оформлены все договоренности, сделка чуть не сорвалась. Мосгосстройнадзор на прошлой неделе предпринял попытку запретить строительство башни «Федерация». В числе причин указывалась установка биотуалета на невыровненном участке, неокрашенный склад для хранения стройматериалов и т.п. Вице-мэр Владимир Ресин, комментируя «наезд», сказал, что раз Полонский назвался «небизнесменом», значит, плохо работает. Впрочем, запрет был отменен довольно быстро. Полонский, может, и ушел из бизнеса, но Сбербанк-то не уходил. Не даром же он, едва выдав кредит, отметил башню «Восток» своим логотипом гигантского размера.
