Алексей Дорош, директор по продажам кредитного брокера «Кредитмарт»,
об идее АИЖК по выкупу плохих долгов у банков:
Схема АИЖК абсолютно логична. Почему банки не кредитуют ипотеку? Они несут потери, которые выражаются в создании резервов, и боятся будущих потерь. Банки вынуждены замораживать на резервы по плохим долгам те средства, которые они раньше пускали на кредитование. Эти замороженные средства не позволяют им возобновить выдачу ипотечных кредитов. Еще один момент: кредитование без понимания, что делать дальше с этим кредитом, – бессмысленно. Ни один банк не будет держать на балансе кредит на 25 лет.
Поэтому идея АИЖК позитивна. АИЖК не обязано создавать резервы под долги. Выкупая плохие долги, агентство высвобождает деньги банков, замороженные в виде резервов под этот кредит. Получается, что денежная масса высвобождается сама собой – ее не надо создавать.
Если отбросить механизмы «растягивания» долгов, которыми пользуются банки, можно предположить, что уровень плохих долгов уже достиг 25%. Получается большая сумма. Ведь остаток ссудной задолженности достиг 1 трлн руб., значит, на плохие долги приходится 250 млрд руб., еще столько же банки обязаны держать в виде резервов. Значит, АИЖК при желании может высвободить до 500 млрд руб. Эта сумма сравнима с объемом ипотечного кредитования в прошлом году (650 млрд руб.). Требование АИЖК пустить высвобожденные деньги на ипотеку, а не на покупку валюты, логично.
Есть в этой схеме одна тонкость. Пока цены на недвижимость не упадут настолько, чтобы отвечать фундаментальному спросу, эти действия будут недостаточными. Во-первых, мы не получим потока людей, которые захотят взять ипотечный кредит, поскольку уровень цен на недвижимость с учетом упавших доходов, нерационален.
Во-вторых, если банк видит, что недвижимость падает, и прогнозирует дальнейшее снижение стоимости залога, он не рискнет выдавать ипотечный кредит. Иначе он будет вынужден опять создать резервы – из-за повышенного риска снижения стоимости залога. Пока недвижимость не коснется истинного дна, ни один банк, даже под напором АИЖК, не выдаст кредит.
Каким образом опустить цены? Поможет создание госкорпорации, аналогичной АИЖК, но в сфере строительства. Должна быть создана организация, которая обяжет застройщиков в обмен на гарантированный выкуп недвижимости, строить ее по фиксированной цене. Для Москвы приемлемой ценой квадратного метра может быть 50 000 – 60 000 руб. Тогда механизм полноценно заработает, и уже в следующем году приведет к росту ипотеки. Иначе мера АИЖК – половинчатая.
