Безработные и не имеющие доходов жители моногородов смогут начать новую жизнь, став ипотечными заемщиками. Специально для населения проблемных городов «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» разработало два ипотечных продукта
Программа поддержки населения в моногородах прорабатывается. Мы рассматриваем возможность предложить два кредитных продукта. Первый – это традиционная ипотека с залогом покупаемого жилья по новому месту жительства. По этому кредиту будут льготные условия, возможна пониженная ставка. Мы также разрабатываем еще один продукт – залог квартиры в моногороде, по схеме так называемой «обратной ипотеки».
Цены на жилье в моногороде в перспективе непредсказуемы, и непонятно, будут ли они падать или расти. Но с помощью данного продукта АИЖК продавать квартиру сразу при смене места жительства не понадобится. Залог квартиры в моногороде позволяет заемщику получить кредитные средства, которые возможно использовать в нескольких целях. За счет них можно, например, оплатить первоначальный взнос, получение такого кредита единоразовой суммой возможно. Но ипотека носит название «обратной» и ее экономический смысл в другом. Этот продукт обеспечивает заемщику некие регулярные выплаты, где обеспечением является его первоначальная квартира. За счет регулярного потока платежей можно оплачивать аренду на новом месте жительства или возместить из этих денег расходы, связанные с переобучением и переездом. Таким образом, используя квартиру в моногороде в качестве залога, мы можем предложить продукт, который бы помог заемщику адаптироваться на новом месте.
Заемщик может вернуться на прежнее место жительства и погасить кредит. Если он не вернется, кредит будет погашен за счет выручки от продажи квартиры. Так будут погашена сумма долга и капитализированные проценты. Понятно, что в моногороде при продаже такой квартиры, если там нет производства и нет рабочих мест, цена жилья может падать. И поэтому обратная ипотека продукт более рискованный, его внедрение возможно при участии институтов развития. Возможно, муниципалитеты будут гарантировать выкуп этого жилья по определенной цене, чтобы ограничить риски института развития. Конкретные параметры сейчас обсуждаются. Но в целом мы считаем, что с учетом западного опыта такие продукты могут быть адаптированы именно под переселение жителей моногородов. Сейчас рассматриваем возможность переселения рабочих из Тольятти, а также из других городов, где есть потребность в подобных программах. Эту работу АИЖК ведет с Минрегионразвития.
. Желающим переселиться на новое место жительства предложат воспользоваться льготной ипотекой с субсидируемыми процентной ставкой или первоначальным взносом. А еще жителям моногородов предложат впервые в России обратную ипотеку. На Западе типичный клиент обратной ипотеки – это пенсионер, который передает жилье в залог банку ради получения дополнительного регулярного дохода. Исчерпав свой лимит, он может выкупить жилье обратно, расплачиваясь, как по обычной ипотеке – аннуитетными платежами. Можно также отказаться от залога, и тогда банк продаст жилье, чтобы покрыть долг, начисленные проценты и понесенные расходы, а остаток суммы выплатит заемщику. Кредиты под залог недвижимости российские банки выдавали и раньше, но получить можно было только всю сумму единовременно. В случае же с обратной ипотекой речь идет именно о регулярном доходе на определенный срок, лишь по прошествии которого начинается возврат кредита. Весьма оптимистичная долгосрочная стратегия развития ипотеки, написанная в АИЖК, предусматривает появление обратной ипотеки в России через 10 – 20 лет, в период планируемого насыщения ипотечного рынка. Такие продукты банки начинают предлагать, когда на традиционные спрос уже удовлетворен
На Западе обратная ипотека, которая подразумевает выплату банком регулярного дохода заемщику при залоге жилья, очень распространена. Но сейчас там пересматривают параметры таких продуктов, потому что стоимость жилья сильно упала из-за глобального кризиса. Конкурентов на рынке было очень много, банки строили очень оптимистичные прогнозы, отношение суммы кредита к стоимости залога было очень высоким. Завышенные ожидания в отношении цен на недвижимость побуждали их прогнозировать рост, но на деле такая политика привела к росту рисков. Теперь западные банки вынуждены корректировать условия и давать меньшие суммы кредитов.
Это не значит, что этот продукт нельзя развивать и в России, но надо быть очень осторожными. Предположим заемщик получает пару миллионов рублей в кредит на несколько лет, но если цены на недвижимость пойдут вниз, банк, возможно, не сможет вернуть кредитные средства. Хотя, если сумма кредита по отношению к залогу невелика и составляет, процентов пятьдесят, риски не так высоки.
Надо также учитывать, что у нас доля традиционной ипотеки очень мала, а ведь это самый простой инструмент для покупки жилья. На самом деле даже непонятно, откуда население, совершающее сделки с недвижимостью, берет столько наличных. Я думаю, что должны пройти годы, прежде чем стратегии обратной ипотеки могут быть реализованы банками на рыночных условиях. Потому что обратная ипотека может развиваться как банковский продукт, когда уже есть определенная насыщенность на первичном рынке ипотеки. Думаю, в среднесрочной перспективе появление обратной ипотеки может произойти эволюционно.
. Однако ради решения неотложных проблем моногородов агентство ускорит эволюцию ипотечного сервиса. Пользуясь собственным статусом института развития, АИЖК сможет осчастливить обратной ипотекой представителей социально незащищенных слоев населения прямо сейчас. Реализация пилотного проекта начнется в Тольятти уже в декабре – январе. Затем полученный опыт будет распространен и на другие моногорода. По данным Минрегионразвития, в стране насчитывается четыре сотни монопрофильных населенных пунктов, где доля работающих на градообразующем предприятии превышает 25% населения. В 60 из них экономическая ситуация в ближайшие годы может резко ухудшиться, а в 17 из них – уже требует принятия срочных мер. Благодаря обратной ипотеке жители моногородов, заложив жилье, смогут получить «подъемные», которые помогут при переезде на другое место жительства. По такому кредиту возможно получение крупной суммы единовременно для первоначального взноса по классической ипотеке. Однако кредитные средства можно получать и в виде ежемесячных выплат, за счет которых можно снимать жилье в другом городе или учиться новой специальности. После того, как заемщик выберет все средства, он может либо начать гасить долг, либо отказаться от залога, который будет продан. Пока окончательные параметры прорабатываются, но некоторые детали уже известны. Гендиректор АРИЖК Андрей Языков пояснил Slon.ru: если цены на жилье в городах, откуда заемщик уезжает и куда приезжает, находятся на одном уровне, срок выплаты регулярного дохода составит порядка четырех лет. Если же цены на недвижимость в новом месте проживания окажутся на 30 – 40% выше, то платить будут полтора – два года. На этот период будет установлена пониженная процентная ставка по кредитным средствам в размере 2/3 ставки рефинансирования ЦБ. При этом сам ипотечный договор будет заключаться на срок до 20 лет. Отношение суммы кредита и капитализированных процентов к стоимости залога пока не определено. Если муниципалитеты возьмутся гарантировать выкуп таких квартир по фиксированной цене при отказе заемщика расплачиваться по кредиту, оно может приближаться к 1. Если АИЖК будет брать эти риски на себя, то сумма кредита будет не выше 60 – 70% текущей рыночной цены. В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов механизм обратной ипотеки называют более рыночным инструментом по сравнению с прямым субсидированием расходов заемщика по ипотеке. Однако вряд ли кто-то из банков, кроме самого АИЖК, возьмется сейчас предлагать на рынке что-нибудь подобное, тем более в моногородах. Банки вообще не балуют
АИЖК будет предлагать жителям моногородов обратную ипотеку, по которой заемщики могут получать ежемесячные выплаты под залог жилья. Условия, которые предложит АИЖК заемщикам, вряд ли будут рыночными. Но надо более детально посмотреть на сам продукт, возможно, нам пара моногородов тоже в этом плане может быть интересна. У нас есть несколько филиалов в городах, которые сильно зависят от одного работодателя – это, например, Миасс, Тольятти и Железногорск (Курская область). Ипотеку мы там не очень активно давали, ситуация с платежеспособностью в этих городах хуже, чем в мегаполисах, просрочка выше. Специальной политики по отношению к новым заемщикам в моногородах нет, но кредитуем там меньше, конечно. Однако «моногорода» – это очень общее понятие, все зависит от конкретной ситуации. Например в Железногорске у нас кредитный портфель нормально себя ведет. При этом о каких-то перспективах обратной ипотеки, конечно, сложно говорить, пока на рынке и традиционная ипотека сложно идет.
их жителей кредитами.
⤢
http://www.slon.ru/articles/209894/