о структуре спроса на московское жилье:
То, что сделок с квартирами в домах, построенных в 70-е – 90-е годы, происходит больше остальных, говорит лишь о том, что такие квартиры составляют наибольшую долю рынка. Так исторически сложилось. Структура рынка почти не изменилась по сравнению с тем же 2007 годом. Пожалуй, только новостроек всё меньше по сравнению с вторичным рынком. Вот и получается, что если в каком-то сегменте рынок «съёжился», в другом – подрос. Как ни крути, кризис оказал влияние на жилищное строительство. Мы видим, что доля новостроек, выходящих на рынок, уменьшилась. Как и ввод жилья в целом. Если в 2005 – 2006 годах вводили почти 5 млн кв. м, то в 2009 было заложено не более 2,5 млн Вот вам и падение числа сделок с новостройками.
Цены на вторичном рынке сейчас снизились до того уровня, который близок к нормальному балансу спроса и предложения. Ещё 10% вниз – и они будут равны уровню двухлетней давности, когда рынок нормально функционировал. Да, почти нет ипотечного кредитования, но и до его появления народ покупал жильё. Самая важная проблема сейчас – это проблема новостроек. Застройщики не сильно уронили цены, потому что падать им некуда. Процесс строительства очень долгий, а себестоимость остается высокой. Сейчас у них висит хвост, за который они заплатили довольно дорого – стоимость строительства была заложена пару лет назад по тем ценам, которые были ещё высоки.
Что касается числа реальных сделок, а также соотношения альтернативных сделок и реальных покупок, то опираться на данные государственных статистических органов я бы не стал. Это просчитать практически невозможно. Поскольку у того же Росстата нет представления о том, какая это была сделка, альтернативная или покупка. Эту цепочку видит только риэлтор. А рост доли альтернативных сделок в числе общих абсолютно понятен: на такую сделку нужно гораздо меньше денег. Сейчас стало гораздо меньше тех, кто готов купить квартиру напрямую, а в жилье люди нуждаться не перестали. Поэтому они больше прибегают к методу альтернативной сделки. А то, что практически не изменилась структура покупки квартир по количеству комнат, говорит о том, что на рынке ещё не так много спекулятивного капитала.
Резкое изменение соотношения ипотечных сделок «в силу закона» и «в силу договора», на мой взгляд, вовсе не говорит о том, что банки не готовы кредитовать под залог имеющейся недвижимости. Банкам всё равно – плати деньги, они всё дадут. Дело в том, что сейчас, в кризис, людям не нужны деньги, им нужен товар. А куда вкладывать? Фондовый рынок не даёт прежней доходности, недвижимость тоже. Ну и зачем я пойду в банк оставлять в залог имеющуюся у меня квартиру? Ну, возьму я кредит, и куда я дену эти деньги? Во что мне их вложить? Одно дело до кризиса: я мог прийти в банк, заложить мою квартиру, взяв кредит, купить другую, скажем, за $100 000, через год продать её за $150 0000, а банку отдать вместе с процентами $130 000. А сейчас? Вкладывать не во что. Ну куплю я сейчас квартиру за $100 000. Через год она не будет стоить столько, чтобы мне было выгодно вернуть банку кредит с процентами.
