© Кирилл Каллиников/РИА Новости

По результатам III квартала Москва оказалась на втором месте в Европе по уровню арендных ставок на премиальные офисы с показателем $1200 за кв. м в год. На первом месте Лондон ($1600), на третьем – Париж ($1077). В тройке лидеров Москва держится с 2004 года. Речь идет, конечно, о премиальном сегменте – это объекты класса А, расположенные в районе Бульварного кольца.

Недавно я поинтересовался у коллег из Лондона, сколько же лет формировался рынок офисов Туманного Альбиона, учитывая, что наша компания существует уже более ста лет, на что получил задумчивый ответ: он был вроде как всегда, а старейшим зданиям, используемым под офисы, уже около семисот лет. И хотя это скорее такие здания, как Лондонская биржа или же штаб-квартиры финансовых служб, само понятие рынка в ключе этих объектов применимо для лондонцев. Нам же все-таки сложно назвать Кремль офисным объектом.

Получается, что рынок офисов Москвы за какие-то 20 лет своего существования (формальной точкой отсчета принято считать 1990 год, когда было определено понятие «частной собственности») почти сравнялся по уровню ставок с рынком, развивавшимся 700 лет, или по крайней мере на протяжении всего XX столетия.

Несмотря на то что ставка аренды не является основным критерием качества рынка, мы с полным правом можем сказать, что наш рынок совершил гигантский скачок. Только с 2003 года московский рынок качественных офисных площадей увеличился в 4 раза. Рынки в Европе за это же время подросли в среднем на 5–6%.

Но у нашего офисного рынка своя специфика, мы неудержимо тянемся к центру города, в то время как развитые европейские рынки – наоборот. В 2003 году деловая жизнь в Москве существовала только в центре. Офисная классификация того года определяла расположение внутри Садового кольца как обязательный параметр класса А. Учитывая тесную взаимосвязь бизнеса и власти, все тянулись к Кремлю. В Лондоне, например, сегодня бизнес не стремится ближе к Букингемскому дворцу или центральным районам, многие компании удобно располагаются в хорошо развитых пригородах. В Москве же по-прежнему с неохотой расстаются с офисами в центре. Отдаленные офисы снимают все больше международные компании.

Первой попыткой удалить деловую жизнь Москвы от исторического центра стало строительство административного района Москва-Сити. Он расположен на западе Москвы неподалеку от Белого дома, здания правительства Москвы. Сейчас его часто сравнивают с Canary Wharf в Лондоне и La Défense в Париже. А первым офисным центром, действительно удаленным от Кремля, стал бизнес-центр «Крылатские Холмы» (20 км от Кремля, почти у МКАД), функционирующий с 2005 года. Тогда его строительство называли крайне рисковым и не верили в спрос на такой объект. Однако его довольно быстро заселили корпорации Microsoft, British American Tobacco, Johnson & Johnson, Intel. Таким образом, было положено начало развитию бизнес-парков в Москве.

Вообще, децентрализация деловой жизни – это признак развитости рынка. Например, на офисном рынке Лондона есть то, чего нет и не будет на московском еще лет 15–20: офисный рынок, сформировавшийся в пределах трассы М-25 (автодорога, ограничивающая Большой Лондон, 19–32 км от Charing Cross, центра Лондона). Общий объем предложения здесь лишь в два раза меньше, чем предложение в пределах города. Возможно ли представить, чтобы на нашей «бетонке» было 6 млн кв. м качественной офисной недвижимости (при общем объеме предложения класса А и B в Москве 12,4 млн кв. м по состоянию на III квартал 2012)?

Однако сейчас децентрализация московского офисного рынка происходит интенсивней, чем когда-либо, с учетом ряда мер, предпринятых московскими властями. Ограничение строительства и предложения в центре города и невысокая стоимость аренды в отдаленных районах привели к увеличению количества строительных площадок на МКАД и за пределами кольца. Ставки аренды в бизнес-парках класса А можно оценить на уровне $300–350 кв. м в год в качестве базовой ставки аренды, в то время как в пределах Садового кольца они составляют $850–1200. Сейчас разница арендных ставок может доходить до 70% при сравнении БЦ одинакового качества в центре города и на МКАД. К тому же развитие бизнес-объектов влечет за собой и развитие транспортной инфраструктуры – строятся новые дороги и новые станции метро. И наоборот – центры приходят вслед за инфраструктурой.

В основном децентрализованные офисы располагаются на севере, северо-западе и юго-западе. На востоке появление объектов класса А маловероятно. Более низкое качество жизни на востоке характерно для европейских городов: благодаря розе ветров промышленность в городах в XIX–XX веках располагали в восточной части, чтобы потоки воздуха, перемещающиеся с запада на восток, не возвращали загрязненный воздух в город. И до сих пор западная часть Москвы, равно как Лондона и Парижа, считается более престижной и дорогой.

Децентрализация деловой жизни Москвы стала логичным продолжением развития рынка, и желание властей поддержать это направление законодательно можно только приветствовать. В связи с тем что мэр столицы постановил «ограничить, а фактически запретить» строительство новых коммерческих объектов, в том числе офисных центров, в пределах Третьего транспортного кольца, предложение качественных офисных площадей в центре будет сильно ограничено. В наиболее дефицитном сегменте, например, для помещений внутри Бульварного кольца, мы ожидаем рост ставок аренды, а в целом по рынку они останутся стабильными. Что касается нового предложения, то наибольший объем новых офисов мы увидим в ближайшие несколько лет в Москва-Сити и на МКАД, а значит, децентрализованный рынок будет развиваться крайне активно.

.