Банки придумали новую схему, с помощью которой хотят убить сразу двух зайцев – избавиться от проблемных ипотечных должников и не тратиться на судебные расходы по взысканию. Кредитные организации предлагают новым заемщикам приобрести недвижимость тех, кто больше не может выплачивать кредит. При такой схеме ипотечный кредит переходит от проблемного заемщика к новому, платежеспособному, и банк улучшает качество портфеля и избавляется от необходимости создавать под него резерв.

Пока схему освоили только три банка – «Уралсиб», «Хоум Кредит» и «Абсолют банк», – но банкиры уверены, что по итогам года 10% ипотечных кредитов будет рефинансированоименно таким образом. В «Абсолют банке» заявляют, что схема продажи долга в нынешних условиях нужна всем.

Формально процедура выглядит так. Оформляется договор купли-продажи, дополнительное соглашение к кредитному договору, соглашение об аннулировании закладной и регистрация закладной на нового заемщика. После этого прежний заемщик забывает об ипотеке, как о страшном сне, а у банка появляется новый платежеспособный клиент. Для кредитной организации работа с заемщиками дешевле, чем с коллекторами или судами. Новый же заемщик, при том, что сейчас ипотечное предложение не так велико, получает кредит и готовую квартиру. Хотя условия кредита отличаются от первоначальных: они рыночные, то есть хуже тех, на которых ипотечные кредиты выдавались еще год назад. В «Абсолют Банке», правда, ставки по такой программе ниже рыночных – 14,5 – 15,5% годовых.

Доля плохих ипотечных долгов, по официальным данным, уже превысила 2%, эксперты говорят о 5 – 7%. По последним данным АРБ, в судах находится более 10 000 дел по просроченным ипотечным кредитам, по 3 000 дел рассмотрение завершено и вынесены решения о взыскании долга. То есть, если заемщик не может дальше гасить кредит, банк в большинстве случаев обращается в суд. Дальше, как правило, квартира продается в пользу банка. Рассмотрения длятся по нескольку месяцев, продать квартиру на рынке сейчас тоже не так-то просто. Заемщик все равно, в конце концов, потеряет жилье, суды только отсрочат неприятный момент и попортят всем нервы. Банк же все это время не будет получать денег от должника. Все-таки куда проще договориться – для обеих сторон.

Правда, есть нюанс. Поскольку цены на недвижимость сейчас упали, некоторым заемщикам и по этой схеме избавиться от ипотеки не удастся. Если переоценка квартиры по рыночным ценам не окупит первоначального взноса и того, что уже выплачено по кредиту, заемщику придется доплачивать, чтобы погасить кредит. Например, если квартира по упавшим ценам стоит 5 млн руб., размер кредита – 6 млн руб., а выплачено по нему всего 300 тыс. руб., то заемщику придется еще 700 тыс. внести на счет банка. Ситуация для заемщика при таком раскладе мало чем отличается от судебного взыскания заложенной квартиры.