Во время бурного роста российской экономики и еще более активного – цен на недвижимость – большая доля строящегося по соцзаказу московского жилья считалась одной из причин постоянного удорожания жилья в столице. Сейчас город, наконец, готов резко снизить долю соцзаказа. Никто не радуется.
ПОЖИРАТЕЛЬ РЫНКА
Еще в начале этого года глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин рассказывал, что социального жилья в Москве будет построено столько же, сколько и в прошлом году – 2,5 млн кв. м. Мол, бюджет российской столицы уступает бюджету лишь одного города – Токио, и его средств вполне хватит на
то, чтобы выполнять все повышенные социальные обязательства, которыми славится Москва.
Московские власти постоянно твердили о благах соцзаказа: мол, так удается обеспечивать жильем тех, у кого нет денег на его покупку на открытом рынке – льготников, бюджетников, очередников. В реальности же правительство Москвы цены лишь разгоняло. В прошлом году на территории столицы было построено 3,9 млн кв. м жилья, из которых 63% пришлось на горзаказ. То есть на открытый рынок попало чуть больше трети жилья – что для столицы непозволительно мало. Это, конечно, можно объяснить кризисной флуктуацией: просто начало кризиса пришлось на четвертый квартал, когда застройщики традиционно сдают львиную долю жилья, и им из-за проблем с финансированием пришлось отложить ввод почти готового жилья на несколько месяцев – а в результате снизилось общее число сданных «квадратов». Но и в благополучные годы ситуация была немногим лучше: в Москве трудно получить землю под застройку, поэтому объемы строительства практически не росли, и при этом доля соцзаказа составляла не менее половины от всего сданного жилья. Что удивительного, что при постоянном предложении и быстром росте спроса цены устремились ввысь?
Московские власти давно могли бы, если бы хотели, ограничить цены на жилье – достаточно было как-либо увеличить предложение жилья на рынке. Одним из способов могло бы стать как раз сокращение госзаказа – по сути, аттракциона невиданной щедрости, когда власти за счет всех москвичей делают многомиллионные подарки избранным группам горожан. Кризис заставил взглянуть на вещи более трезвым взглядом. Весной этого года Москве пришлось на треть сократить свои расходы, причем за счет в том числе строительства социального жилья. Согласно новым планам столичного правительства, из 2,5 млн кв. м, которые должны были быть возведены в 2010 – 2011 годах, 35%, или 893 500 кв. м, построено не будет. Цена вопроса указана в новом варианте московского бюджета, который в конце мая внес в Мосгордуму Юрий Лужков: расходы на строительство социального жилья должны снизиться с 84,5 млрд руб. до 67 млрд. Скорее всего, будут сокращены и средства на выкуп готового жилья у застройщиков за счет города: ранее мэрия планировала потратить на это около $2 млрд, однако ни одного аукциона по выкупу жилья у девелоперов пока так и не было проведено.
Очевидно, что от снижения объемов горзаказа не выиграют очередники и льготники, для которых это жилье и предназначалось: кому же понравится, когда у тебя отнимают давно обещанный дорогой подарок? Не радуются и застройщики, еще недавно не слишком охотно бравшиеся за городские контракты, из-за чего доля частных девелоперов в программах социального строительства за последние годы упала с 70% до 30%: для них строительство на деньги бюджета в отсутствии других значимых источников финансирования, пусть и на предельно низкой рентабельности – это шанс на выживание.
Но и покупателям, увы, радоваться не приходится. Спрос упал на порядок, а продажи нового жилья, если верить президенту «Желдорипотеки» Виталию Вотолевскому, рухнули в 10 – 20 раз. Соответственно, снижаются и цены – но надолго ли? Ведь предложение тоже падает: с начала кризиса приостановлено строительство около 800 000 кв. м жилья. И это только начало: до конца этого года рынок могут покинуть многие небольшие строительные компании, обремененные долгами и страдающие от схлопывания спроса. А значит, уже в начале следующего года на московском рынке может начаться дефицит жилья, а с ним – и рост цен, как прогнозируют некоторые девелоперы. Впрочем, это оптимистичный сценарий для строителей. Но и по более взвешенному сценарию цены все равно начнут расти, пусть и несколько позже – и ровно по тем же причинам. Уж лучше бы московские власти подождали с либерализацией рынка до окончания кризиса.
