Лучшее из зол. Как российские власти пытаются охладить рынок недвижимости

После отмены с 1 июля массовой льготной ипотеки ждали разного: и краха застройщиков, и роста цен, и их обвала. К октябрю влияние одобренных ранее заявок на льготную ипотеку закончилось (после одобрения кредита дается два месяца на совершение сделки, и еще месяц нужен для поступления данных в реестр), и хотя еще нет окончательных данных за весь месяц, предварительные итоги показывают, что на рынке ничего страшного пока не произошло. Впрочем, хорошего — тоже.

«От него кровопролитиев ждали, а он чижика съел». Этими словами Салтыкова-Щедрина можно охарактеризовать настроение экспертного сообщества на рынке недвижимости. Все же эксперты, как и журналисты, питаются крупными событиями. Им они даже нужнее: редкий эксперт предсказывает скучную болтанку, большинство либо «армагеддонят», либо прогнозируют резкий взлет. Причина понятна: если случится сильный рост или обвал, то на слуху будет тот, кто его предсказал, а если ничего не случится, то и вспоминать никого не будут. Вот оно и «не случилось».

Статистика ЦБ за сентябрь свидетельствует: темпы выдачи ипотеки вернулись на траекторию сбалансированного роста. В сентябре выдано ипотечных кредитов немного меньше, чем в августе — на 373 млрд рублей против августовских 375 млрд, но это сопоставимо со среднемесячным приростом января — апреля, когда рынок еще не был разогрет ожиданиями относительно окончания программы массовой льготной ипотеки. Да, большая часть этих кредитов — семейная ипотека, условия которой не сильно отличаются от предыдущей программы — примерно 180 млрд рублей, на 4% больше, чем в августе. Еще около 20 млрд рублей пришлось на другие программы льготной ипотеки (арктическая, дальневосточная, ИТ) — рост на 2% к августу. При этом, отмечает ЦБ, выдачи могли бы быть и выше, если бы отдельные банки не приостановили кредитование из-за выборки своих лимитов.

При этом ипотечные кредиты по рыночным ставкам меняются незначительно: в июле, когда закончилась льготная ипотека для всех, их было выдано на 172 млрд рублей, в августе — на 179 млрд, в сентябре — на 174 млрд. Частично это можно объяснить тем, что застройщики, вместе с банками, начали предлагать различные программы «рассрочки», «пониженного процента» на срок от года до пяти лет и прочие лукавые варианты. Один из таких вариантов — увеличение комиссии банка, доходившее до 6,5% от суммы кредита, позволявшее банку не остаться в накладе. С 10 октября ЦБ отменил требование по предельной сумме кредита, что позволяет банкам закладывать в ипотечную ставку идущий сейчас рост ключевой ставки ЦБ вместо того, чтобы брать комиссии с застройщиков. По мнению ЦБ, это дает возможность заемщикам лучше понимать полную стоимость ипотеки и вряд ли увеличит объем выданных кредитов.

Общий объем выданных кредитов мало изменился, если смотреть на предыдущие месяцы текущего года: в январе выдано кредитов на 272 млрд рублей (при этом надо помнить, что январь — всегда провальный в этом смысле месяц из-за долгих праздников), в феврале — на 333 млрд рублей, в марте — на 447 млрд, в апреле — на 466 млрд. В мае начинается рост в связи с появившимися слухами о том, что льготная ипотека не будет продлена после 1 июля, — выдача ипотеки сразу подскочила до 546 млрд. В июне, когда все спешили успеть «в последний вагон», — рост до 788 млрд. Но даже тут, если сравнивать с 2023 годом, цифры не впечатляют: например, в сентябре прошлого года было выдано ипотечных кредитов на 955 млрд рублей, причем 324 млрд — это рыночная ипотека. Таких цифр в этом году и близко не было. Соответственно, с июля общий объем достаточно стабилен: 356 млрд, 375 млрд, 373 млрд. Меньше, чем в марте, но больше, чем в феврале.

«Все хорошо, прекрасная маркиза»

Однако в статистике ЦБ есть одна хитрость: подсчитывается сумма ипотечного кредита, но не количество купленных на нее квартир или квадратных метров. Между тем, согласно аналитическому порталу «Индикаторы рынка недвижимости», цены на квартиры начали расти уже с начала 2023 года, резко ускорившись во втором полугодии и пережив в нынешнем году небольшой спад в начале года и после 1 июля.

Так что в реальности количество купленного жилья упало. Но и это еще не все.

Так как льготная ипотека распространялась только на новостройки, именно их в первую очередь расхватывали как горячие пирожки. Вторичное жилье покупалось в основном в альтернативных сделках, когда речь шла о доплате продавцу лишних метров. Поэтому есть смысл посмотреть на другую статистику — регистрацию сделок ДДУ (договоров долевого участия) застройщиков с покупателями. И тут все не так хорошо. Вернее сказать, довольно плохо.

Согласно базе данных по новостройкам России Dataflat, в Москве и Московской области в сентябре 2024 года было заключено на 26% больше сделок ДДУ и сделок по переуступке прав (как правило, это продажи инвестировавших на начальном этапе строительства) по сравнению с августом прошлого года (в самой Москве — на 28%). Но вот выручка застройщиков и инвесторов с сентября 2023 по сентябрь 2024 рухнула на 53%, хотя средняя оценочная цена реализованного лота на 32% выше, чем год назад, а квадратного метра — на 17% выше (расчет по заявленным ценам без скидок) при средней площади реализованного лота выросшей на 11%. В Петербурге и Ленинградской области та же картина, хотя размах и поменьше: продажи новостроек выросли на 19%, а вот выручка упала на 53%, хотя средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 10%, а квадратного метра — на 14% (расчет по заявленным ценам без скидок). При этом доля сделок с ипотекой сократилась с 85 до 65%.

Получается парадоксальная картина: количество сделок выросло, цены — тоже, а застройщики и продавцы-инвесторы денег получили намного меньше.

Секрет прост: регистрация сделок запаздывает относительно реальных продаж, а те — относительно одобрения банком ипотеки. А вот деньги продавцы новостроек получают сразу — вернее, они сразу фиксируются на банковском счете. Очевидно, что еще в сентябре регистрировались те продажи, которые совершались в августе, а они, в свою очередь, совершались на те ипотечные кредиты, которые были одобрены до 1 июля. Так что есть смысл ориентироваться именно на выручку продавцов новостроек, чтобы понять размер бедствия.

Тем более, что эти цифры подтверждаются и статистикой «Дом.рф», отслеживающего именно количество выданных ипотечных кредитов. А они в сентябре 2024 года упали, по сравнению с сентябрем 2023 года, на 67% в новостройках и на 57% на вторичном рынке. В нынешнем сентябре всего было выдано около 30 тысяч ипотечных кредитов на новостройки и около 68 тысяч — на вторичное жилье (на которое, напомним, льготная ипотека не распространялась). И это при том, что к маю вторичка отстала по ценам от новостроек на 55%. В сентябре падение цен на вторичном рынке замедлилось, а в некоторых регионах, включая Москву, цены начали понемногу расти — в условиях почти одинаковой ипотечной ставки покупатели потянулись на рынок вторичного жилья.

По мнению аналитиков, цены на вторичку вряд ли будут сильно расти, но вот новостройки будут покупать почти исключительно на условиях семейной ипотеки. А если в Госдуме пройдет законопроект о снижении минимального срока владения квартирой, при котором не надо платить НДФЛ от дохода с ее продажи, с нынешних пяти лет до прежних трех (а при получении квартиры в наследство или по договору дарения — до одного года), то можно ожидать и снижения цен на вторичном рынке за счет выхода на продажу новостроек, купленных в период льготных ставок.

Ваш выход, господа застройщики

Итак, можно констатировать: сегодня первичный рынок живет почти исключительно за счет семейной ипотеки. Однако тут есть проблема — в условиях дефицита бюджета и перетекания бюджетных расходов в траты на войну государство вряд ли будет столь же щедро одаривать застройщиков и банки, компенсируя недостающие до рыночной ставки ипотеки проценты. Тем более, что ключевая ставка ЦБ растет, и, похоже, этот рост продолжится и в следующем году. А следовательно, компенсировать придется все больше и больше — а ведь есть еще и продолжающиеся бюджетные выплаты по законченной программе льготной ипотеки.

В этих условиях совершенно рационально государство будет уменьшать общий объем выплат, а значит — сокращать банкам лимиты на ту же семейную ипотеку.

Собственно, уже в этом году лимиты кончились в сентябре — и пока новых не выделено, несмотря на обещания. Нетрудно предположить, что и в следующем году выделенных лимитов не хватит, — и вообще, есть подозрения, что семейная ипотека может превратиться в аналог советской очереди на квартиры. А нынешняя ставка рыночной ипотеки выше 23% не оставляет надежд на высокий спрос.

Рынок недвижимости попал в «идеальный шторм», считает руководитель ИРН Олег Репченко: заградительные ставки по рыночной ипотеке, почти полное отсутствие льготной, ипотечный стандарт, запрещающий любимые застройщиками ипотечные «схематозы», и в качестве вишенки на торте — запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м — впервые такое количество негативных факторов сошлось в одной точке. Поэтому рынок недвижимости ждут структурные изменения, считает он. «Похоже, застройщикам все-таки придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно — в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие», — замечает Репченко.

Другие цены — это еще мягко сказано. Даже если считать цены не в сильно обесцененном с 2000 года рубле, а в долларах, цена квадратного метра в Москве выросла с тех пор с менее 1000 долларов до 3 тысяч. Даже если учесть инфляцию в долларе, с помощью формулы сложного процента можно подсчитать, что это сегодня примерно $1600 за квадратный метр. Возможны ли такие цены? В принципе, все в этой жизни возможно, но это будет означать полный экономический крах и такой кризис, что ипотека — это будет последнее, о чем будут думать граждане.

Тем не менее застройщикам придется что-то придумывать. Пока они, как и предполагали эксперты, обходятся скидками — в среднем они составляют 5–8%, но есть и экстремальные скидки до 28%. Причина не столько в жадности, сколько в том, что застройщики тоже попали в «идеальный шторм». С одной стороны, спрос радикально упал. С другой — стройматериалы дорожают, потому что тот же цемент, металл и прочие стройматериалы активно используются для войны. Выходов у них немного.

Первый — включиться в программу «восстановления новых территорий», но туда трудно протиснуться между плотным пулом «своих», да и все держат в голове возможность ухода из мест, где «Россия навсегда». Второй — дотерпеть до окончания войны, когда спрос на те же стройматериалы упадет и цены снизятся. И первый, и второй вариант не гарантированы, поэтому ожидать можно альтернативы:

застройщики, накопившие достаточный «жирок», будут жить за его счет, постепенно увеличивая скидки и снижая цену квадратного метра. В том числе — за счет снижения качества строительства и увеличения площади квартир.

Благо квартиры до 28 кв.м теперь под запретом, а семейную ипотеку дают семьям с детьми, которым студию или однокомнатную квартиру не продашь. Тем, кто не выдержит этой гонки за выживание, придется либо банкротиться, либо продаваться более крупным игрокам. Не исключено, что самые богатые регионы начнут выкупать у застройщиков квартиры под сдачу в социальный наем: купить дома оптом можно будет фактически по себестоимости, а профит от такого жеста губернаторам гарантирован. Часть застройщиков уйдет в индивидуальное жилое строительство: на этом рынке пока правят бал мелкие игроки, и выдавить их, в том числе за счет более массового строительства, будет нетрудно.

Отдельный вопрос — насколько такая «структурная перестройка» рынка недвижимости повлияет на банки. Они, конечно, тоже неплохо заработали на буме строительства, но хватит ли этих накоплений в случае начала массовых банкротств застройщиков, особенно в регионах — большой вопрос. Государство, конечно, банки поддержит, но вряд ли всех — ЦБ известен своей безжалостностью в отношении слабых игроков.

Все это вряд ли произойдет завтра — рынок недвижимости инертен, и даже во времена кризиса 2008 года цены на недвижимость достигли своего минимума только весной 2009 года. А сейчас кризиса в ближайшей перспективе не предвидится, да и вообще — экономические регуляторы государств все лучше сглаживают негативные провалы, предотвращая кризис «мягкой посадкой». Да, это еще не факт, что все получится, да, за такую «посадку» придется платить длительным периодом стагнации, но это считается лучшей альтернативой из возможных.

Если у российских властей получится «мягкая посадка» экономики, вкупе с такой же «посадкой» рынка недвижимости, то можно ожидать, что рублевые цены на жилье будут снижаться незначительно — но реальные цены будут падать за счет инфляции и девальвации рубля. Зато через каких-то десять лет простой гражданин сможет снова, как в 2000 году, купить квартиру по рыночной ипотеке. Ну а если «мягкая посадка» не получится — ставка ипотеки, как и говорилось выше, будет последним, что волнует граждан.