Лучшее из зол. Как российские власти пытаются охладить рынок недвижимости

После отмены с 1 июля массовой льготной ипотеки ждали разного: и краха застройщиков, и роста цен, и их обвала. К октябрю влияние одобренных ранее заявок на льготную ипотеку закончилось (после одобрения кредита дается два месяца на совершение сделки, и еще месяц нужен для поступления данных в реестр), и хотя еще нет окончательных данных за весь месяц, предварительные итоги показывают, что на рынке ничего страшного пока не произошло. Впрочем, хорошего — тоже.

«От него кровопролитиев ждали, а он чижика съел». Этими словами Салтыкова-Щедрина можно охарактеризовать настроение экспертного сообщества на рынке недвижимости. Все же эксперты, как и журналисты, питаются крупными событиями. Им они даже нужнее: редкий эксперт предсказывает скучную болтанку, большинство либо «армагеддонят», либо прогнозируют резкий взлет. Причина понятна: если случится сильный рост или обвал, то на слуху будет тот, кто его предсказал, а если ничего не случится, то и вспоминать никого не будут. Вот оно и «не случилось».

Статистика ЦБ за сентябрь свидетельствует: темпы выдачи ипотеки вернулись на траекторию сбалансированного роста. В сентябре выдано ипотечных кредитов немного меньше, чем в августе — на 373 млрд рублей против августовских 375 млрд, но это сопоставимо со среднемесячным приростом января — апреля, когда рынок еще не был разогрет ожиданиями относительно окончания программы массовой льготной ипотеки. Да, большая часть этих кредитов — семейная ипотека, условия которой не сильно отличаются от предыдущей программы — примерно 180 млрд рублей, на 4% больше, чем в августе. Еще около 20 млрд рублей пришлось на другие программы льготной ипотеки (арктическая, дальневосточная, ИТ) — рост на 2% к августу. При этом, отмечает ЦБ, выдачи могли бы быть и выше, если бы отдельные банки не приостановили кредитование из-за выборки своих лимитов.

При этом ипотечные кредиты по рыночным ставкам меняются незначительно: в июле, когда закончилась льготная ипотека для всех, их было выдано на 172 млрд рублей, в августе — на 179 млрд, в сентябре — на 174 млрд. Частично это можно объяснить тем, что застройщики, вместе с банками, начали предлагать различные программы «рассрочки», «пониженного процента» на срок от года до пяти лет и прочие лукавые варианты. Один из таких вариантов — увеличение комиссии банка, доходившее до 6,5% от суммы кредита, позволявшее банку не остаться в накладе. С 10 октября ЦБ отменил требование по предельной сумме кредита, что позволяет банкам закладывать в ипотечную ставку идущий сейчас рост ключевой ставки ЦБ вместо того, чтобы брать комиссии с застройщиков. По мнению ЦБ, это дает возможность заемщикам лучше понимать полную стоимость ипотеки и вряд ли увеличит объем выданных кредитов.

Общий объем выданных кредитов мало изменился, если смотреть на предыдущие месяцы текущего года: в январе выдано кредитов на 272 млрд рублей (при этом надо помнить, что январь — всегда провальный в этом смысле месяц из-за долгих праздников), в феврале — на 333 млрд рублей, в марте — на 447 млрд, в апреле — на 466 млрд. В мае начинается рост в связи с появившимися слухами о том, что льготная ипотека не будет продлена после 1 июля, — выдача ипотеки сразу подскочила до 546 млрд. В июне, когда все спешили успеть «в последний вагон», — рост до 788 млрд. Но даже тут, если сравнивать с 2023 годом, цифры не впечатляют: например, в сентябре прошлого года было выдано ипотечных кредитов на 955 млрд рублей, причем 324 млрд — это рыночная ипотека. Таких цифр в этом году и близко не было. Соответственно, с июля общий объем достаточно стабилен: 356 млрд, 375 млрд, 373 млрд. Меньше, чем в марте, но больше, чем в феврале.

«Все хорошо, прекрасная маркиза»

Однако в статистике ЦБ есть одна хитрость: подсчитывается сумма ипотечного кредита, но не количество купленных на нее квартир или квадратных метров. Между тем, согласно аналитическому порталу «Индикаторы рынка недвижимости», цены на квартиры начали расти уже с начала 2023 года, резко ускорившись во втором полугодии и пережив в нынешнем году небольшой спад в начале года и после 1 июля.

Так что в реальности количество купленного жилья упало. Но и это еще не все.