25 августа правительство Москвы должно рассмотреть и утвердить адресную инвестиционную программу по строительству жилья на 2010 год. Если верить проекту, то в 2010 году Москва собирается построить за счет бюджета 746 тысяч кв. м жилья. И это при том, что всего в городе будет возведено не более 1 млн кв. м жилья, как ранее сообщали высшие руководящие чины. Выходит, 75% всех строек, которые завершатся в 2010 году, будут реализованы за счет горбюджета, а на открытый рынок поступит всего 250 тысяч квадратных метров. В лучшие годы в Москве строилось ежегодно минимум 2,5 – 3 млн кв. м коммерческого жилья. Спрос на квартиры, конечно, упал – но не в 10 же раз! Сама по себе забота о социально незащищенных слоях населения, которую в последние годы проявляет правительство Москвы, похвальна и вызывает лишь аплодисменты. Действительно, людей, которые ни при каких обстоятельствах не смогут позволить себе покупку недвижимости, необходимо поддерживать и выделять им бесплатное жилье. Тем более, что в очереди на получение бесплатных квартир в столице стоит около 200 тысяч семей, и их проблемы нужно решать. Заслуживают бесплатного жилья военные, работники социальной сферы и прочие, кому это положено по закону. С этим никто не спорит. Некоторые вопросы вызывает лишь расчет порога отнесения семей к малоимущим и, следовательно, имеющим право претендовать на бесплатное жилье, а также система попадания граждан в списки очередников на верхние позиции. Пару лет назад в списках получателей бесплатного жилья, помимо малоимущих, инвалидов, многодетных семей, военных и прочих понятных категорий, появлялись так называемые «другие», на чью долю приходилось почти 25% всех выделенных квартир. В Департаменте жилищной политики этот казус тогда так толком и не разъяснили… Но речь не об этом. Про то, что места в очереди продаются и покупаются, а многие делают вокруг этого свой бизнес, было сказано очень много. Куда хуже, что в погоне за поддержкой одних категорий граждан город (да и государство в целом) совсем забывает о других, как будто не несет перед ними никакой ответственности. Речь идет о нарождающемся в России среднем классе, выступающем в развитых странах залогом экономической стабильности. То есть о людях, которые уже никак не могут попасть в списки малоимущих, но при этом и возможность покупки жилья на открытом рынке выглядит для них слишком призрачной. Проще говоря, – нереальной, даже с использованием ипотеки, которой сейчас в России, по сути, нет. Кроме того, такая система оставляет без возможности покупки жилья молодых перспективных специалистов, еще не имеющих никаких накоплений и достаточного для получения ипотечного кредита стажа работы, но уже зарабатывающих неплохие деньги. В итоге, эти категории населения должны либо ютиться по арендованным квартирам, либо искать пристанища в дальнем Подмосковье, где цены более разумны. Такая политика городских властей приводит к тому, что в новые квартиры сегодня въезжают лишь три категории граждан, – за редким исключением. Первая категория – покупатели жилья с живыми деньгами (в некоторых случаях с ипотекой) и доходом намного выше среднего. Вторая – переселенцы из сносимых серий ветхих домов, то есть люди, в принципе, уже имеющие то или иное жилье. И третья категория – граждане, получающие квартиры от города бесплатно. Причем в нынешний ситуации вторых и третьих становится все больше. Остальным квартиры в Москве недоступны по определению. Притом я, невзирая на возможные укоры и обвинения в содержании «девелоперского притона», которые последовали после моего предыдущего поста («Стройка строгого режима»), не возьмусь обвинять девелоперов в том, что новое жилье в столице недоступно людям представляемого мной социального класса. Мое глубокое убеждение в том, что виноват все-таки город, выбравший наиболее популистский (и как следствие, наименее рыночный) вектор развития строительного рынка. В последние предкризисные годы бюджет Москвы был переполнен шальными деньгами, которые город – и честь ему за это и хвала – направлял на строительство социального жилья. Парадокс лишь в том, что рост объемов ввода бесплатных «квадрометров» приводил к снижению объемов строительства коммерческих квартир и раскручивал маховик цен. Многократно «отцы города» делали сомнительные с точки зрения здравого смысла заявления, в которых прямым текстом указывали, что заинтересованы в максимально возможном увеличении доли жилья, возводимого за счет бюджета, в том числе и в ущерб частным девелоперским проектам. Аргументировалось это примерно так: денег у Москвы много, а участков – мало, а значит, лучше освоить их самостоятельно, не привлекая к этому процессу частных застройщиков. Тезис, мягко говоря, сомнительный. Если бы Москва полностью взяла строительство всего жилья, в том числе и коммерческого, на себя, то не факт, что от этого всем стало бы очень плохо. Возможно, за счет мобилизации имеющихся у чиновников ресурсов, цены на жилье удалось бы и снизить, по крайней мере, исключив из статей расходов взятки, откаты и заоблачную стоимость земли. Но город пока строит только бесплатное жилье (исключение составлял лишь почивший в бозе ДИПС, занимавшийся девелопментом элитного жилья в ЦАО). Есть мнение, что созданная не так давно структура «Мосземсинтез» будет не только аккумулировать земельные участки, но и в перспективе займется девелопментом. Если условия у нее будут лучше, чем у частных девелоперов, – я только за такую перспективу, хоть она и носит не совсем рыночный характер. На мой взгляд, сегодня главная задача города состоит не в том, чтобы сохранить любой ценой объемы строительства социального жилья для очередников и отчитаться перед центром об успехах, а поддержать стройкомплекс в целом и постараться не допустить затяжного спада объемов ввода жилья в Москве и ближайшем Подмосковье, где, к слову, еще очень много участков, подходящих не только для «социального девелопмента». Но для этого надо пожертвовать своими личными аппетитами: упростить процедуру получения участков, снизить стоимость земли для застройщиков, готовых реально строить, разобраться с коррупцией, насколько это возможно и т.д., – в общем, предпринять стандартные меры, направленные на снижение себестоимости жилья и, как результат, его конечной цены (но ни в коем случае нельзя делать этого административными и директивными методами!). Ну, и про стимулирование спроса забывать также не стоит: не лучше ли было направить хотя бы какую-то часть денег, намеченных на строительство бесплатного жилья (всего это 36 млрд рублей), на субсидирование процентной ставки по ипотеке и предоставление госгарантий для заемщиков, готовых покупать квартиры за деньги? Благодаря таким рыночным мерам, строительный рынок быстрее бы возродился и заработал под действием новой обогащенной кислородом крови. И уже только после этого можно было бы снова наращивать объемы строительства социального жилья и решать проблемы всех слоев населения. Тем более, момент для этого сейчас самый благоприятный: застройщики уже морально готовы идти на уступки, снижать свою рентабельность до приемлемого уровня и продавать жилье по более доступным ценам. Но все это будет возможным, повторюсь, только если город изменит вектор развития рынка. Если же адресная программа будет утверждена и исполнена городом в следующем году, а объемы ввода жилья в 2010 году и правда не превысят 1 млн кв. м, то всем, кто рассчитывал на покупку собственной квартиры, придется забыть об этой идее очень надолго, если не навсегда. Столь низкий уровень предложения новых квартир, который, безусловно, будет поглощен рынком, при отсутствии задела новых проектов на будущее приведет к феерическому росту цен и априорному превращению всех столичных квартир в элитные. А это сделает жилье доступным лишь двум полярным категориям населения: самым богатым и самым бедным, исключив всех остальных из списка потенциальных покупателей. Но, похоже, столичных чиновников такой сценарий вполне устраивает: личному обогащению ответственных за строительство чиновников он будет лишь способствовать, активный PR социальных программ добавит им политических очков среди массового электората, а выполнение плана по вводу бесплатного жилья обеспечит лояльность федерального центра. Что еще надо для счастья? При такой логике – и правда, ничего.
