Исследовав рынки офисной недвижимости в крупнейших городах мира, компания DTZ вроде бы пришла к не слишком оригинальному выводу: сейчас не лучшее время для инвесторов. На рынке не хватает достойных инвестиционных предложений. Но при этом рынок рынку рознь. Скажем, достаточно перспективно выглядит лондонский Сити – этот район демонстрирует относительную доходность и привлекательность для инвесторов. Начиная с 2007 года, когда рынок был еще на своем пике, арендные ставки на офисные помещения в Сити и Уэст-Энде упали соответственно на 31% и 23%. Как предполагают в DTZ, в течение дальнейших нескольких лет ставки аренды могут снизиться еще на 14% и 20%. Общий уровень этого падения в итоге может составить 40%. Общая доходность офисного рынка в 2009 году таким образом падает на 20%, а уровень глобальных инвестиций – на 58%.
в Великобритании,
с 1997 по 2008 год
ставки аренды
в Великобритании
Наступивший «ледниковый» период на рынке английской коммерческой недвижимости, между 2008 и 2011 годом, когда должен начаться небольшой – около 10% – рост доходности на офисы, видится британским аналитикам в черном свете. Впрочем, надо упомянуть, что оперируют они данными несколько большего масштаба, чем привыкли мы, и сравнивают нынешнюю ситуацию с 1921 годом, с момента создания первых аналитических отчетов.
Однако Англия не сдается: руководитель отдела прогнозирования DTZ Тони МакГоф полагает, что офисный рынок лондонского Сити по-прежнему остается единственной площадкой, которая в перспективе может заинтересовать инвесторов высокой доходностью. Чуть менее привлекательными для инвестиций пока остаются Мадрид, Париж и Сидней, которые должны оживиться к концу 2009 года, а Франкфурт, Нью-Йорк, Шанхай и Токио не будут представлять никакого интереса для денежных вложений вплоть до 2010 года. «Сезон охоты» для инвесторов еще не открыт, впереди нелегкие испытания, – объясняет ситуацию Тони МакГоф.
А что же Москва, которую в конце прошлого года англичане признали самым дорогим городом Европы для иностранцев, а столичные офисы – ненамного отстающими по цене от лондонских? Сегодня оценки российской столицы несколько поменялись: вот и рейтинговое агентство Fitch констатирует , что на июнь 2009 года рынок недвижимости России, а заодно и Украины демонстрирует удивительно слабую ликвидность. Увы, московские офисы западным, да и российским инвесторам не нужны. И дело тут совсем не в офисах как таковых, а в том, как устроен столичный рынок коммерческой недвижимости.
Пассивность инвесторов объясняется просто. В отличие от Лондона, где арендные ставки снижаются на протяжении двух – трех лет, в нашей столице они умудрились упасть за несколько месяцев. Фактически, они рухнули уже осенью прошлого года, когда аналитики стали открыто говорить о влиянии кризиса на рынок офисной недвижимости. Падение к настоящему моменту – такое же, как в Лондоне: 30 – 40%. Высокая волатильность сама по себе отпугивает многих инвесторов. Но участники московского рынка недвижимости собственными руками эту волатильность усиливают. Ведь в российской столице арендная ставка практически ничем не защищена: она не фиксируется долгосрочным, на 15 – 20 лет, договором, как это происходит в Англии. Ставка может быть изменена собственником под давлением арендатора, шантажирующего его возможностью переезда. Получается, что гарантий будущей доходности вложений в офисную недвижимость нет никаких.
Ситуацию осложняет и то, что как раз сейчас сдаются в эксплуатацию многочисленные офисные центры, строительство которых началось задолго до кризиса. По данным компании Knight Frank, в I квартале 2009 г. на рынке появилось 670 000 кв. м новых офисных площадей класса А и В. Но при этом своих арендаторов нашли лишь около 50 000 кв. м, что в 6,8 раз ниже соответствующего показателя прошлого квартала и I квартала 2008 г. Сделки срываются одна за другой: в I квартале этого года как минимум две крупные компании отложили переезд в новые офисы – ТНК-BP отказалась от аренды 45 400 кв. м офисных помещений в бизнес-центре «Западные Ворота», а компания IBS разорвала предварительный договор аренды на 36 800 кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower. Неудивительно, что в связи с нехваткой кредитных средств девелоперы вынуждены приостанавливать строительство бизнес-центров. Сейчас объем офисных площадей в замороженных на стадии строительства объектах составляет около 1 млн кв. м. В итоге для привлечения финансирования собственники частично или полностью выставляют на продажу свои девелоперские портфели.
Казалось бы, наступает самое время покупать подешевевшее, к тому же выбрать явно есть из чего: на рынок выставлено на 80% больше качественной недвижимости, чем было год назад. Самое время формировать новые фонды недвижимости, но сейчас создание каждого фонда воспринимается как небольшая сенсация – как, например, известие об открытии фонда прямых инвестиций VTBC-DB Real Estate Partners I L.P., которым будут управлять «ВТБ Капитал» и глобальное управление коммерческой недвижимости Deutsche Bank. Да и это похоже лишь на разведку боем: размер фонда составляет лишь около 100 млн евро, в случае вхождения в капитал новых инвесторов объем фонда может увеличиться минимум до 300 млн евро.
Однако, в целом среди остальных участников инвестиционного рынка настрой пока не такой активный: разговоры о покупке distressed assets все еще остаются на уровне «приходите завтра»– когда собственники снизят цены, тогда фонды и рассмотрят объекты. Хороших активов и привлекательных инвестиционных идей западные инвестиционные фонды для себя пока не наблюдают. С учетом того, что в отличие от цикличности мировых рынков недвижимости, столичный рынок движется пока спорадично, а его ликвидность слишком зависима то от кризиса, то от скрытых процессов в плоскости «власть–девелопер–деньги», московские офисы лондонским собратьям в плане инвестиционной привлекательности точно не чета.
