⤢

Начальник отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов
прогнозирует развитие инвестиционных сделок на московском рынке:
Сейчас объемы сделок на инвестиционном рынке упали в разы не только по причине кризиса, но и в связи с отсутствием понятных перспектив развития офисного рынка. Когда рынок рос, всем было понятно, что завтра здания будут стоить еще дороже. Сегодня многие арендаторы, бывшие раньше стабильными, к примеру, автомобильные компании, к таковым уже не относятся. Все перевернулось с ног на голову, и инвесторы сейчас очень осторожны. Их основной аргумент при возможной покупке: объект сделки должен быть заведомо дешевле, чтобы компенсировать возможные проблемы, которых пока даже нет в наличии. Будущие риски инвесторы закладывают в сегодняшнюю цену. Продавцам, в свою очередь, такая позиция невыгодна: здание они строили по старым ценам. В такой ситуации оживить объем инвестиционного рынка не сложно: если в Москве, и в Лондоне цены упадут в два раза, инвестиционный рынок моментально вернется на прежние позиции. Правда, это будет означать, что активы очень недооценены.
Специфика московского рынка офисной недвижимости состоит в том, что у нас по-прежнему строятся офисные здания (уже возведено около 700 тыс. кв. м, и столько же должно выйти на рынок в 2009 году). Весь этот объем сейчас абсолютно не востребован. Так что самая большая проблема Москвы на сегодняшний момент – это кризис перепроизводства, который возник, с одной стороны, из-за активного строительства, а с другой – из-за «схлопывания» спроса. В Лондоне или других финансовых мировых столицах пока живет общемировая экономика, есть и потребность в офисах. В России кризис привел к тому, что компании – потенциальные арендаторы серьезно сократили штат и поняли, что с небольшим количеством сотрудников они вполне эффективны. Так что сейчас компании практически любого сектора будут гораздо более осторожными и консервативными в плане расширения штата. Это не способствует развитию офисного рынка.
Даже снижение активности на лондонском рынке говорит о том, что местный рынок развивается согласно классическим законам рынка недвижимости: и спрос на объекты, и динамика ставок аренды подвержены некой цикличности. Россия же по большому счету своих циклов еще не показала. То, что мы сейчас видим, – это ситуация, вызванная кризисом, недостатком ликвидности, своеобразным планированием всех бизнес-процессов и не очень корректной бизнес-политикой.
Деятельность инвестиционных фондов в России теоретически должна быть успешна – ведь на волатильном рынке возможна высокая доходность. Однако покупка стрессовых активов такими фондами пока остается на уровне обсуждения цены: «когда актив будет стоить в два раза дешевле – приходите». Западные инвестиционные фонды по-прежнему находятся в России, однако пока не видят привлекательных для себя активов. Дело в том, что фонды никогда не испытывали особых иллюзий и оптимизма по поводу российской экономики: вкладывались в кусок лакомого пирога, если был прогноз на получение дохода в перспективе. Сейчас таких хороших инвестиционных идей пока нет, поэтому сделки фондов нельзя назвать многочисленными и заметными.