По мнению одних экспертов, в скором времени стоит ожидать снижения цен. Население исчерпало свои денежные ресурсы, это должно привести к тому, что компании начнут сбрасывать цены. Другие отмечают рост цен на нефть, который является важнейшим фактором, определяющим стоимость квартир в Москве. Третьи говорят об окончании кризиса, и как о следствии – более спокойного отношения населения к ипотечному кредитованию, тем более что есть попытки снизить его стоимость. Нам сулят разные цифры, хотя при этом в коридорах власти раздаются очень противоречивые голоса. С одной стороны, первые лица говорят, что стоимость ипотеки вскоре составит 10%, с другой стороны, почти сразу следует заявление советников этих первых лиц, утверждающих, что о 10% и речи быть не может – фантастика, и только. В итоге, ясно только одно: эти люди явно разыгрывают разные карты. Суть проблемы с недвижимостью в Москве и ценами на нее довольно странная. За год кризиса мы наблюдали некоторое падение цен, однако это падение было явно недостаточным. Но надо отдавать себе отчет в том, что эти цены складываются не только под влиянием кризиса. На самом деле, ситуация определятся несколькими факторами. Первый фактор – это, конечно, цена на нефть. О ценах, которые были заложены в основу ожиданий, уже не приходится говорить. Те, кто строил и рассчитывал продать новые московские дома, исходили из того, что цена на нефть будет находиться примерно на том же уровне, на котором они замерли до кризиса, то есть около 140 долларов за баррель. Сейчас эта цена расположилась в районе 70 долларов, что, по оценкам менеджеров ОПЕК, является идеальной ценой на нефть. Но разница в уровнях цен – при которых рассчитывали ожидания и с которыми приходится работать сегодня – ощутимо видна. Поэтому по всей Москве стоят пустые возведенные дома, в которых ничего не продается. Один такой дом стоит около меня, и ни одно окошечко в нем не светится, и даже не делается ремонт. Для меня ответ на вопрос – «чего ждут те, кто эти дома строил?» – остается загадкой. Можно предположить, что ждут всё же роста цен – для того, чтобы вернуть вложенные деньги. Отсюда возникает второй фактор ценообразования. Надо понимать, что на этапе достижения благосклонности властей при выделении земельных участков и разрешений на строительство были потрачены немалые деньги. Данные усилия, мягко говоря, были денежными, а значит, вошли в себестоимость этого жилья. Это приводит к очень простой ситуации: снижению цен на жилье сильно мешают те издержки, которые были сделаны на строительстве. Соответственно, продажа жилья сейчас принесет очень большие убытки. С точки зрения нормальной экономической логики, это жилье надо было уже давно продавать, а затраты признать невозвратными и пытаться высвободить хотя бы какие-то деньги, чтобы пустить их в рост. Но эта логика пока не очень понятна многим российским предпринимателям, в том числе и девелоперам. Они все еще ждут, рассчитывая на то, что спрос возрастет, и можно будет вернуть деньги. Тот факт, что на самом деле они еще больше теряют из-за того, что деньги заморожены, толком никто не понимает и не учитывает. Я подозреваю, что на самом деле нам придется очень долго ждать падения цен на жилье, потому что людям некуда отступать. Они все еще рассчитывают вернуть те деньги, которые были потрачены на выделение участков и организацию строительства, получение разрешений по подключению к воде и электроэнергии, что очень недешево для любого, кто это пытается сделать в нашем городе. Поэтому подозреваю, что до последнего не исчезнут попытки удержать высокую цену на жилье. Думаю, только вариант с очередным катастрофическим падением цен на нефтяном рынке может изменить ситуацию. При падении цен до 20 долларов за баррель, действительно, может начаться паника, массовый сброс и падение цен на жилье. Думаю, что раньше этого серьезного падения цен ожидать не стоит. Максимум, на что приходится рассчитывать, – это небольшое, плавное снижение. Что может сделать правительство в этой ситуации? На самом деле, у него не так много возможностей. Предоставить дотирование по ставкам на ипотеку государство боится, так как это достаточно большие суммы, с долгим возвратом. Не стоит при этом думать, что за рубежом ситуация принципиально иная. Там легко могли простимулировать автомобильный рынок, который предполагает быстрый оборот денег. Выдавая людям заем на машину, получаешь деньги, оборачивающиеся в экономике, так как, получив заем, человек сразу отдаст свою старую машину и пойдет покупать новую. С ипотекой так не получится. Поэтому в правительстве (и не только), все боятся вкладывать средства в такие долгие проекты. Если послушать Алексея Кудрина – в четверг он заявил, что был не прав по поводу выхода из кризиса, и что он на самом деле выход будет долгим – становится понятным, что в сложившихся условиях государство будет упорно сидеть на деньгах. Оно будет придерживать их на экстренный случай возникновения еще более кризисных ситуаций. Проблема жилья все-таки не является для государства критической. Гораздо важнее иметь деньги для решения продовольственных проблем, чтобы страна не помирала с голоду, или для решения проблем с закупками лекарств, чтобы не все население вымерло. Не думаю, что государство оторвет часть бюджета и в первую очередь потратит его на стимулирование жилищного рынка, дотирование ставок по ипотеке, за счет чего люди смогли бы покупать ипотечное жилье. К сожалению, на сегодняшний день мне такая перспектива кажется невозможной.
