О причинах начавшегося роста цен на московском рынке недвижимости
Рост цен на наиболее ликвидные новостройки эконом-класса в некоторых региональных отделениях был зафиксирован нашими коллегами еще в сентябре 2009 года – в среднем на 10 – 15%. Очевидно, что некоторые девелоперы не стали дожидаться января и, проанализировав рост продаж, повысили цены на самые покупаемые объекты. Учитывая то, что при сдаче возводимого дома государственной приемочной комиссии (которое, зачастую, и планируется на конец года), застройщики, как правило, увеличивают стоимость квартир на 10%. Дополнительное удорожание на 5 – 10% для объектов, пользующихся высоким спросом со стороны покупателей, выглядит вполне логично. Что касается темпов продаж, по данным агентства «Миан», в последнем квартале завершившегося 2009 г. количество сделок с новостройками по сравнению с отпускным периодом и началом прошлого года увеличилось в 1,4 – 1,5 раз. Однако по сравнению с докризисным периодом число покупаемых новостроек все еще в 3 раза ниже. Январь продемонстрировал традиционное снижение темпов продаж. При этом в разрезе отдельных домов-новостроек, существенный рост количества сделок, обусловленный повышением стадии готовности объекта, либо запуском компанией-застройщиком каких-либо бонусных программ, вполне имеет место быть. Однако говорить о подобных случаях как об общей рыночной тенденции пока еще не приходится.
В Москве, ежемесячно увеличиваясь на 5 – 10%, к октябрю спрос на жилую недвижимость на треть превысил показатели начала года, и количество сделок возросло в 1,8 – 2 раза, почти на четверть превысив значения осени 2008 года. Однако по сравнению с докризисными показателями число совершаемых покупок все еще гораздо ниже. О невысокой активности покупателей свидетельствует и средний срок экспозиции квартир, который в настоящее время составляет 5 – 6 и 3 – 3,5 месяца на первичном и вторичном рынках соответственно, что в 1,5 – 2 раза выше аналогичных показателей прошлых лет. В основном квартиры покупали для проживания, либо, в редких случаях, для сохранения финансовых средств. Структура сделок заметно сместилась в сторону вторичного сегмента и в Москве составила 80:20% против 60:40% в прошлом году. Наиболее востребованными были квартиры категории эконом приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам: около 85% сделок против 55 – 60% в докризисный период.
Кроме того, если раньше выгодно было приобретать квартиру на начальных этапах строительства, то сейчас до 85% сделок совершается с новостройками на последних стадиях готовности, либо сданными ГК. Более 60% покупателей-москвичей, отдают свое предпочтение Подмосковью, где пока еще сохраняется достаточный выбор современных комфортабельных квартир, а средний бюджет покупки в 3 – 3,5 раза ниже. Январь и начало любого года в целом по части определения тенденций очень непоказательный период, ведь почти половина этого времени приходится на новогодние праздники и каникулы. Пока же, судя по поступающим обращениям, можно сказать, что уровень спроса в январе 2010 года примерно соответствует показателям декабря прошлого года. Рост по сравнению с январем 2009 – более 10%.
Что касается структуры обращений, то здесь продолжается тенденция смещение спроса в сегмент вторичного жилья. Изменение соотношения спроса на новостройки и квартиры вторичного сегмента по годам выглядит следующим образом: начало 2008 года – 60:40%; начало 2009 года – 50:50%; начало 2010 года – 23:77%.
Что касается прогнозов на февраль – март, то традиционно увеличение спроса в феврале по сравнению с январем составляет от 5% до 20 – 30%, где крайние значения соответствуют стабильному и посткризисному (или рынку после стагнации) состояниям рынка недвижимости. В марте – плюс еще 5 – 15%. Поскольку этот год можно расценивать как посткризисный, ожидаемый прирост спроса в феврале, скорее всего, составит не менее 20 – 30%, в марте – 10 – 15%.
С начала 2000-х годов, по мере восстановления российской экономики после дефолта 1998 года и вплоть до наступления кризисных процессов 2008 года недвижимость Московского региона представляла собой наиболее эффективный экономический инструмент сохранения и приумножения денежных средств. В период с 2004 по 2006 годы накопление квартир шло довольно быстрыми темпами. Однако, окончательное осознание того, что на рынке присутствует группа так называемых «инвестиционных» покупателей наступило лишь в 2006 году. Тогда же аналитики озвучили и ее приблизительный размер – от 30% до 40% от общего числа сделок, а в периоды наивысшего покупательского ажиотажа – и все 60%. В начале 2007 года массовое инвестирование в московское жилье продолжилось, однако, уже начиная с осени, на фоне замедления темпов динамики цен на жилье (+10 – +15% против +80 – +100% в 2006 г.) инвестиционный спрос на московскую недвижимость заметно сократился – не более 5 – 7% от общего числа сделок. В 2008 году активность инвестиционных покупателей по сравнению с 2007 годом не изменилась, и их доля в общем объеме сделок оценивалась также на уровне 5 – 7% (при этом в начале года, когда цены начали демонстрировать повышенную динамику, их доля доходила до 20 – 30%). В настоящее время рынок столичной недвижимости входит в стадию стабилизации, возобновились инвестиционные покупки. Однако, по нашим оценкам, доля тех, кто на пороге ценового «дна» приобрел квартиру в инвестиционных целях в 2009 году, составляет не более 2 – 4% в общем числе сделок с жилой недвижимостью.