В январе этого года на московском рынке жилой недвижимости прошло больше сделок, чем даже за тот же месяц благополучного 2007 года. Обрадованные риэлтеры возвещают об оживлении рынка и росте цен. Но что это были за сделки? Изменилась ли структура спроса по сравнению со злым 2009-м, когда рынок недвижимости почти замер? Действительно ли безоблачные для торговцев недвижимостью времена возвращаются? Аналитический центр «ГдеЭтотДом.ру» провёл специально для Slon.ru исследование январских сделок (см. инфографику в конце статьи). Из его результатов следует, что кризис на рынке недвижимости отнюдь не закончен, а структура спроса заметно отличается от той, что наблюдалась два года назад.

В январе 2008-го, за 8 месяцев до банкротства Lehman Bros, с которого начался отсчет «острой фазы» кризиса в России, на московском рынке жилья совершилась 1951 сделка на общую сумму 29,8 млрд рублей. Через два года сделок было вдвое больше – 3923. Но их сумма была меньше – всего 27,8 млрд рублей. Сумма средней сделки, выходит, уменьшилась с 15,3 млн руб. до 7,1 млн. Ничего удивительного: резко снизилась доля рынка, приходящаяся на новостройки. Хорошо продаются самые дешевые квартиры в домах, построенных в 1970-е – 1990-е годы. Ведь дешевых новостроек вводится все меньше,  а тех, кто готов сейчас покупать квартиры, чтобы в них жить, а не для перепродажи, в первую очередь интересует цена, говорит независимый аналитик Андрей Бекетов. 

В последние годы в Москве старались строить много жилья бизнес-класса, говорит гендиректор компании «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев. Но основу жилого фонда Москвы всё же составляют массовые застройки 80-х годов  в Чертанове, Отрадном, Алтуфьеве – и дешевое жилье 90-х и 2000-х в Бутове, Жулебине, Марьине, Митине. Вот на этой «основе» и зиждется кажущийся бум последних месяцев на жилищном рынке. Новое жилье нынче покупают только готовое, говорит директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин: слишком велик по-прежнему риск недостроя. А таких предложений на рынке почти не осталось. 

Есть и ещё один существенный фактор. Сегодня большая часть сделок в Москве – альтернативные:

63% за январь 2010 года по сравнению с 40% в январе 2008 г. – мало кто покупает первую или дополнительную квартиру, если люди и решаются выйти на рынок, то лишь ради улучшения жилищных условий, – или наоборот, чтобы поступиться жилплощадью ради денег. 
Может показаться, что в Москве наконец оживилось ипотечное кредитование: действительно, доля квартир, покупаемых с помощью ипотеки, приблизилась к докризисной. Но, во-первых, поскольку и само покупаемое жилье заметно дешевле, то и сумма кредитов меньше; банки по-прежнему крайне неохотно расстаются с деньгами 

. Кроме того, резко упала доля ипотеки в силу договора – именно к этому типу ипотеки относится получение кредитов под залог существующего жилья, которые раньше часто брали инвесторы, чтобы купить квартиру для перепродажи.
Нельзя, конечно, сказать, что спрос на рынке есть только на эконом-класс. Покупают и дорогое жилье. Но многие объекты никогда уже не будут оценены, как до кризиса 

, считает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. А по-настоящему стоящих предложений на рынке все меньше: они «вымываются» быстрее, чем поступают новые.
То, как выглядит рынок сейчас, – это больше не временные трудности и уж, тем более, не начало нового бума. Это, скорее, новая реальность, к которой риэлтерам придется приспосабливаться.

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player