С начала этого года пользователи интернет-форумов, посвященных недвижимости, все чаще стали обсуждать животрепещущий вопрос: стоит ли владельцам векселей строительных компаний ждать достройки своих квартир или попытаться потребовать вернуть свои деньги прямо сейчас? Вопрос не праздный: строители пострадали от кризиса чуть ли не больше, чем остальные компании. У них кончаются деньги, строительство в лучшем случае растягивается, а то и вовсе замораживается. В таких условиях вероятность дождаться собственного жилья начинает казаться все более эфемерной. От их спокойствия во многом зависит и судьба их инвестиций: апокалипсис может разразиться всего лишь из-за слишком бурного обсуждения вероятности его прихода.
Волноваться и правда есть о чем. Принятый в конце 2004 г. федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…" настолько хорошо защитил права покупателей жилья, что застройщики, а с ними и финансировавшие их банки, почувствовав себя бесправными, принялись за поиск вариантов обхода этого закона. Способы были быстро найдены. Самой популярной оказалась схема с использованием векселей, выпускаемых или самими застройщиками, или связанными с последними компаниями. В общих чертах схема выглядит так. При покупке квартиры инвестор получает в обмен на деньги, равные стоимости квартиры, вексель. Застройщик, в свою очередь, берет на себя обязательство продать по окончании строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе. Фокус в том, что юридически договор о намерении продать квартиру и сам вексель практически никак не связаны – в векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. То есть, по сути, право держателя на квартиру нигде не записано – юридически возникает лишь право потребовать деньги. Вернуть свои деньги, если у девелопера возникнут проблемы, покупатель может, как правило, только после истечения срока обращения векселя. За это время компания вполне может стать банкротом, а неудачливому покупателю придется становиться в очередь за своими деньгами вместе с другими кредиторами – причем, согласно закону о банкротстве, в первую очередь. Но почти стопроцентный факт, что средств на всех кредиторов не хватит, а значит, владелец векселя не получит ни квартиры, ни сколько-нибудь значительных денег. В таких условиях поневоле задумаешься: а как бы получить деньги сейчас, когда застройщик все еще остается на плаву и вроде даже может заплатить?
Один из предполагаемых вариантов – массовые коллективные иски к застройщику, не желающему погашать векселя по недостроенным домам. Безусловно, такой вариант имеет шанс на выигрыш, особенно если для подкрепления своей позиции организовать под окнами офиса строительной компании митинг с транспарантами об обманутых дольщиках. Вопрос в том, чем в итоге кончится дело, и будет ли обеспечено судебное решение? У страдающих от кризиса компаний и так мало денег. Шансы расплатиться при массовом налете обиженных постоянными задержками сдачи жилья соинвесторов, очевидно, невелики. По сути, может начаться процесс, аналогичный хорошо известной россиянам банковской панике, когда клиенты выводят из банка 10 – 20% его пассивов, после чего банк немедленно становится банкротом, а вкладчики, не успевшие в кассу первыми, потом могут годами ждать выплат компенсаций.
Насколько вероятен сценарий «бегства дольщиков»? Вполне реален. По прошлогодним оценкам инвестгруппы RC Consulting, сделанным на пике жилищного бума, доля заемных средств в строительстве превышала 80% – включая как банковское финансирование, так и деньги соинвесторов, в том числе и по вексельным схемам. А сами эти схемы были самым популярным способом продажи квартир – так продавалась четверть всего жилья в столице. То есть возникни где инициативная группа из нескольких десятков или сотен недовольных инвесторов, серьезно решившая вернуть деньги немедленно, и этого будет уже достаточно, чтобы прикончить одного девелопера. А это уже вполне может привести и к цепной реакции – кинутся вытаскивать свои деньги и другие дольщики. Процесс может запуститься внезапно и в любой момент – благо некоторые компании уже допускают просрочки по погашению векселей.
БЕЗ СТРАХОВКИ
Для того чтобы если не избежать «бегства вкладчиков», то хотя бы значительно снизить его вероятность, правительство после банковской паники 2004 г. создало систему страхования вкладов, благодаря которой удалось застраховать вклады 99% клиентов банков. И, как показала осень прошлого года, система оказалась эффективной: многократно звучавшие отовсюду уверения в том, что ССВ надежно защитит вкладчиков, позволили избежать катастрофы (хотя еще большую роль сыграло то, что проблемные банки оперативно санировались – поводов для паники не возникало). На рынке недвижимости подобной системы нет – а значит, начнись набеги дольщиков на девелоперов, погасить их будет куда сложнее. Рынок пока держится не столько на разумном холодном расчете, сколько на жадности. В конце концов, потребуй дольщик немедленных выплат по своему векселю, в обмен он получит всего лишь ту сумму, которую он заплатил за будущую квартиру год, два, а то и три назад, которую инфляция к нынешнему моменту уже изрядно подпортила. А так остается хоть и эфемерная, но все же надежда получить в обмен на вексель квартиру, которая, несмотря на коррекцию, все же должна стоить сейчас заметно больше, чем написано на векселе. Вопрос только в том, когда покупателям квартир в новостройках захочется подержать синицу в руках, нежели продолжать наблюдать за полетом журавля в небе.
