Покупатель всегда прав. Особенно, если у продавца он единственный. Эта аксиома розничной торговли как нельзя лучше иллюстрирует ситуацию, сложившуюся в России вокруг выкупа жилья у девелоперов для государственных нужд. Застройщикам (особенно специализирующимся на возведении панельного жилья) просто следует смириться с тем, что сегодня цены диктуют уже не они, а рентабельность в 5 – 10%, что, конечно, ниже привычного для них уровня, но все же приемлемо для многих стран. Тем более, продавать государству жилье якобы за бесценок никто не заставляет: можно не переписывать ценники и ждать клиентов на открытом рынке. Когда-нибудь они точно придут, вот только покупать квартиры они, вероятно, будут уже у других владельцев не готовой к компромиссам строительной компании. Пострадавшие от кризиса (а на самом деле, от собственной агрессивной кредитной политики) застройщики одними из первых пошли на поклон к государству с просьбой выделить им деньги «на поддержание и развитие отрасли в трудные времена». Так, помощь стабфонда хотели получить «СУ-155», «Главстрой», «Интеко», ПИК и другие монстры строительного рынка. Но государство предпочло дать девелоперам не рыбу, а удочку, чтобы ее ловить. Вместо прямой финансовой поддержки строителям было предложено продавать построенное жилье федеральным и муниципальным властям для реализации государственных социальных программ. Естественно, с дисконтом. Впрочем, многие разучившиеся работать в сложных условиях девелоперы лишь брезгливо воротят нос от щедрого подношения, да еще и обвиняют государство в том, что удочка, дескать, плоховата, и поймать с ее помощью можно лишь мелких карасиков, а не щук. Ну и пусть. Все претензии девелоперов упираются в цену выкупа. Так, еще в прошлом году московские власти провели несколько аукционов на выкуп жилья у девелоперов. Победителями стали такие монстры панельного домостроения, как ПИК, «Главстрой», «СУ-155». Но буквально через неделю городские хозяйственники решили, что совершили невыгодную сделку: цены-то на жилье упали, а значит, и результаты аукционов следует пересмотреть. Победителям было предложено уступить жилье со скидкой, а в случае отказа город обещал провести новые конкурсы и аннулировать результаты предыдущих. Девелоперы, естественно, возмутились и завели долгую песню о деловой морали и этике, не позволяющей менять условия сделки после ее заключения. Группа ПИК даже подала жалобу в ФАС, но после соответствующих разъяснений ее отозвала. В результате, итоги торгов были отменены, а московские власти, видимо, поразившись несговорчивости застройщиков, решили, что дешевле будет построить необходимое жилье самостоятельно, привлекая частные компании лишь в качестве подрядчиков. Эта история уже успела немного забыться. Тем более, получив такой урок, российские девелоперы стали более сговорчивыми и начали активно принимать участие в конкурсах, проводимых федеральными ведомствами, – например, Министерством обороны. При этом ценники в сторону снижения уже переписываются, хоть и со скрипом. Но в самом конце июня дискуссия по поводу стоимости жилья разразилась вновь. Министерство регионального развития в очередной раз снизило норматив по стоимости одного квадратного метра жилья, оценив его, в среднем по России, в 26 500 рублей. Согласно приказу, подписанному министром Басаргиным, рассчитываемая на основе норматива средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья в Москве составит 73 800 руб. (−11,9% по сравнению со II кварталом), в Петербурге – 44 300 руб. (−15,7%), в Московской области – 42 950 руб. (−10,8%), в Краснодарском крае – 30 450 руб. (−15,6%) и т.д. Ранее Минрегион также постоянно публиковал норматив стоимости жилья, но девелоперы никогда не ориентировались на «нормативную» цену и продавали жилье по собственным расценкам, диктуемым их затратами, соотношением спроса и предложения на рынке и другими субъективными факторами. Изменения же нормативов никого особенно не интересовали. Но почему же сейчас девелоперы так недовольны действиями Минрегиона? Все просто. Публикуемая Министерством цифра сейчас перестала быть простой формальностью. На нее ориентируются федеральные и региональные власти при выкупе жилья у девелоперов для госнужд. Они на нее ориентировались и раньше, но диктовать свои условия застройщикам не могли. Сегодня – уже могут. Так, власти Петербурга уже учли изменения норматива. Буквально через пару дней после публикации приказа Минрегиона первоначальная цена выкупа жилья у частных застройщиков была снижена с 52 500 до 47 250 рублей. Желающих поучаствовать в аукционе на новых условиях резко поубавилось, а местные девелоперы уже заявили, что указанная цена находится на границе инвестиционной себестоимости строительства. Естественно, не обошлось без очередных разговоров о том, что государство, дескать, среди бела дня грабит девелоперов, столь сильно занижая цену. Один из девелоперов, комментируя снижение норматива стоимости жилья, рассуждал примерно в таком духе: «Государство видит, что мы испытываем бедственное положение, и пытается продавить нас по цене до уровня себестоимости. Нельзя же так беззастенчиво пользоваться чужими проблемами! Правительство России, а московское в особенности, именно этим и занимается: требуют постоянно снижать цены, зная, что у нас нет выхода, и сотрудничать с ними все равно придется». Вот это высказывание поразило меня до глубины души. Конечно, с точки зрения морали и этики, отменять результаты уже проведенных аукционов, пересматривать стоимость выкупаемого жилья и пользоваться доминирующим положением единственного покупателя на рынке – некорректно. Но позвольте, ведь разве раньше девелоперы не занимались ровно тем же самым, повышая цены на квадратные метры благодаря дисбалансу между спросом и предложением, и никаких угрызений совести при этом не испытывали? Поэтому вполне логично, что федеральные и столичные власти сегодня добиваются максимально выгодных условий совершения сделок. Имеют полное право: они остались практически единственными покупателями на рынке, от которых зависит будущее многих закредитованных до последнего кирпичика девелоперов. И хотя сейчас некоторые застройщики рассказывают всем желающим об «оживлении рынка», все это больше напоминает пресловутую австралийскую магию. А значит, все разговоры об этике и морали можно смело отбросить в сторону. Покупатель, имеющий возможность давить на продавца, всегда будет это делать. Это закон бизнеса. Какими бы недобрыми словами за это его ни называли контрагенты… В конце концов, если вы можете купить что-то дешево, поскольку являетесь единственным платежеспособным покупателем, то вы совершите сделку по самой минимальной цене, какой только сможете добиться. И вас несильно огорчит, если продавец после заключения сделки будет цедить сквозь зубы ругательства в ваш адрес и обвинять в аморальности, – сделка-то будет уже заключена.