Ожидание года. Что будет после отмены льготной ипотеки на рынке жилья?

На рынке жилья с 1 июля — момента отмены льготной ипотеки, — нечто вроде заключительной сцены в гоголевской пьесе «Ревизор». Ажиотаж покупателей и застройщиков, стремившихся успеть до «часа Х», сменился оцепенением. Все гадают: что будет дальше? Ждет ли российский рынок недвижимости обвал? Стагнация? Массовые банкротства застройщиков? Или покупательский спрос прорвет все препоны и цены на квартиры будут расти дальше? Прогноз — всегда дело неблагодарное, но в данном случае есть на что опираться — ведь рынок вторичной недвижимости жил и продолжает жить в условиях рыночных ипотечных ставок.

Аккурат к окончанию программы льготного ипотечного кредитования, когда взять ипотеку можно было под 8% годовых, вышел обзор вторичного рынка недвижимости Москвы в первом полугодии от аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости». Чем он интересен? Тем, что «вторичка» жила и продолжает жить в условиях рыночных ипотечных ставок — а они уже достигают 18–20%. Резюме обзора московского жилья: цены стагнируют.

По мнению авторов «ИРН», на цены одновременно давят две силы: сверху — высокая ипотечная ставка, снизу — недостаток предложения. Дело в том, что с начала года число квартир на продажу увеличилось менее, чем на 10%. «В отличие от 2022 г., когда на фоне паники в связи с СВО и мобилизацией многие уезжали из страны и срочно продавали квартиры, сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду», — говорится в исследовании. Его авторы считают, что такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы: спрос будет низким, но цены останутся относительно стабильными, снижаясь лишь при торге «под конкретного покупателя».

При этом крайне интересно посмотреть на таблицу выдачи ипотеки от «Дом.рф». На нем отчетливо видно, как резко подскочило в мае количество выданных на новостройки кредитов и их объем (на 34% и 40% соответственно против 8% и 12% с начала года). А вот кредиты на вторичном рынке все это время стабильно падали (на 23% и 32% в мае против 24% и 31% с начала года). И это при том, что разница между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках достигает местами 30–40% в пользу «первички»!

Из этого совершенно очевидно следует, что

льготная ипотека на новостройки перетянула на себя основной покупательский спрос и цена «вторички» — это примерно тот уровень, на котором рынок может находится в относительном равновесии.

Однако тут интересен вот какой момент.Очевидно, что среди людей, покупавших квартиры по льготной ипотеке, есть доля тех, кто покупал жилье по реальной необходимости, для собственного проживания, и есть те, кто покупал, если не для инвестиций, то по принципу «бери, пока дают». Понятно, что эта категория покупателей сейчас с рынка уйдет. А вот те, кто хотел, но не смог купить собственное жилье под низкий процент, максимум, возьмут паузу в ожидании снижения цен или на время накопления необходимой суммы. И тут возникает вопрос, насколько велика эта доля.