о недвижимости, продающейся на московском рынке:
Количество сделок 2008 года за счет существенного роста первого полугодия превышает показатели 2009 года, но в целом качество предложения, а следовательно, и продаж не изменилось. Рост количества реальных сделок за октябрь-декабрь 2009 года продолжился и в 2010 году. Сейчас мы отстаем от докризисных показателей примерно на 30 %. Если ситуация кардинально не изменится, объем продаж в сегменте эконом-класса достигнет показателей первой половины 2008 года примерно к концу 2010 г. Основной жилой фонд столицы – массовая застройка 80-х годов и хрущевские дома, поэтому на их долю и приходится большинство продаж – около 50 % (также следует учесть, что цена подобных предложений самая демократичная). Сталинские дома также весьма востребованы, так как их высокое качество известно всем, а месторасположение престижно, на их долю приходится около 20%. Новые дома – 30%. Несмотря на то, что столичные новостройки последних лет в основном представлены объектами бизнес-класса, общий жилой фонд столицы – в подавляющем большинстве эконом-класс. Это и массовые застройки 80-х годов – Чертаново, Отрадное, Алтуфьево и так далее – и более поздняя застройка: Бутово, Жулебино, Марьино, Митино. Все данные дома хотя и качественный, но эконом-класс. Поэтому основные продажи приходятся на эконом-класс, и в период кризиса доля демократичного сегмента существенно возросла. Кроме того, сейчас многие покупают недвижимость в области, до 30 км от МКАД, из-за более низкой цены предложения. Если в Москве средняя цена квадратного метра в эконом-классе составляет не менее 100 000 руб., то в области можно приобрести квартиру в развитом и крупном городе по цене 45 000 – 50 000 руб. за кв.м.
В 2009 году примерно 80 % всех сделок приходилось на эконом-класс, 19 % на бизнес и менее 1 % (в виду небольшого количества предложений) на элиту. Продажи в сегменте «бизнес» по сравнению с предыдущим годом снизились примерно наполовину. Большинство покупателей подобного жилья – топ-менеджеры или владельцы собственного бизнеса, которые приобретали квартиры с помощью ипотеки. Это было выгоднее, чем забирать деньги из бизнеса. То есть это та категория покупателей, доход которых позволял выплачивать банку за ипотечный кредит 150 000 – 300 000 рублей в месяц. Кризис существенно снизил доход данной категории, да и ипотека в период осень 2008 – первая половина 2009 года практически ушла с рынка. В итоге, бизнес-класс, пожалуй, пострадал больше всех, и продажи в данном сегменте возобновились только во второй половине 2009 года. Элитное жильё всегда было малочисленным, но и здесь продажи упали существенно, около 40 %. Стоит отметить и то, что многие жилые комплексы, позиционирующиеся как элита, до данного класса явно не дотягивали. Кризис показал завышенную цену подобных предложений. Элитой могут считаться немногочисленные жилые дома центрального округа Москвы – «Золотая миля», Бутиковский переулок, Фрунзенская набережная и так далее. В 2008 году на долю эконом-класса приходилось около 58 %, бизнес-класса – 40%, элиты – 2 % от общего объема продаж нашей компании. Соотношение продаж квартир по количеству комнат практически не меняется. Однокомнатные квартиры реализуются быстрее всего из-за сравнительно невысокой цены, на их долю приходится около 45 % от общих продаж, 30–35 % на двухкомнатные квартиры, 20 – 25 % на трехкомнатные.
Доля новостроек существенно снизилась осенью 2008, когда из-за кризиса темпы строительства упали, а риск недостроя возрос как в начале становления российской экономики. В целом доля продаж новостроек в 2008 году за счет большого объема сделок первой половины года составляла около 40 %, в 2009 снизилась до 20 %. Спрос на недостроенное жилье стал возрастать лишь с осени прошлого года. Альтернативные покупки всегда были в большинстве (около 40–45%), из-за высокой цены предложения, на фоне не высоких доходов большинства покупателей. В основном альтернативные сделки совершаются для расширения или, наоборот, уменьшения площади, с изменением района, класса и типа жилья. Единственное, чем кризисный год отличается от предыдущих, – число квартир в сделке значительно возросло. Цены в течение 2009 не сильно менялись, поэтому участники сделки не стремились быстрее приобрести или купить квартиру, и выстраивались длинные цепочки с множеством участников. Что касается звонков потенциальных покупателей и продавцов, то в 2009 году их количество не слишком разнилось, лишь с июля по октябрь количество обращений желающих приобрести недвижимость превышало количество обращений продавцов. В 2008 году, в период роста рынка, звонки покупателей доминировали, с октября ситуация изменилась на обратную.