Директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Валентин Стобецкий
рассказывает о структуре офисного рынка в Лондоне:
Хочу объяснить, в чем заключается привлекательность Лондона. В Европе, особенно в Лондоне, очень большое количество договоров аренды заключено на срок 15 – 20 лет. Согласно условиям этих договоров арендная ставка растет каждые пять лет или же остается прежней. Поэтому, когда компания приобретает инвестиционный объект с арендаторами, это приобретение в большинстве случаев закрепляется долгосрочным договором, гарантирующим минимальное поступление по аренде. Эта арендная ставка может пересматриваться каждые пять лет – такова рыночная практика. Поэтому понятно, что с такими договорами аренды инвестиционная привлекательность любого здания довольно высока, в то время как уровень рисков – низкий.
В России, в свою очередь, много арендных договоров было пересмотрено. Даже несмотря на то, что они были долгосрочными и уже зарегистрированными, собственники все равно шли на уступки и договаривались с арендаторами. Это очень большой минус для российского рынка, так как мы дали инвесторам понять, что указанная в договоре ставка не всегда может быть защищена. Это самый большой удар, который мог произойти на рынке. Кроме того, большинство наших договоров, в отличие от Англии, краткосрочные, заключаются на пять лет и дают гарантированный доход только на три года. Строить же дальнейшие прогнозы по развитию рынка можно, только основываясь на прогнозах роста нефтяного рынка.
Среднее падение арендных ставок на офисном рынке сейчас составляет 30 – 40%. По базовой ставке этого можно и не заметить в связи с тем, что собственники стали предлагать помещения с отделкой. Чтобы узнать реальную базовую ставку в случае помещений с отделкой, необходимо еще дисконтировать заявленную собственником ставку.
По поводу деятельности новых инвестиционных фондов хочу заметить, что желание купить distressed assets появилось еще в октябре 2008 года, однако до сих пор никто ничего так и не купил. Ожидания собственников все еще достаточно высокие. Если владелец актива продает его, позиционируя его доходность на уровне 12%, то инвестора может устроить лишь 15 – 16% доходности: это слишком большая разница. Более того, инвестор при покупке объекта дисконтирует арендные ставки, прописанные в договоре, на реальные, понимая, что объект еще придется сдавать. А собственник наоборот пытается продать объект с учетом завышенных ставок по аренде.
Сегодня инвесторам, особенно западным, важно, чтобы риск приобретаемых активов был минимальным. Поэтому им сейчас не очень подходит рынок, который расцветал три года, а потом стремительно корректировался. В том же Лондоне падение арендных ставок происходило на протяжении нескольких лет, а не в течение нескольких месяцев, как у нас. В данный момент рынок офисной недвижимости находится на уровне 2003 года, и ждать его восстановления придется еще года два – три. Так что крупные корпоративные инвесторы вряд ли выйдут на наш рынок в следующем году. Пока вкладывать деньги в отечественный рынок рискуют наши отечественные инвесторы, которые могут себе позволить поиграть с рынком, в реалиях которого они лучше разбираются. Западные компании так рисковать не очень хотят.
