⤢

о мошенничестве на рынке недвижимости:
Что может и должно насторожить покупателя в процессе проверки юридической чистоты? Во-первых, если вы обнаружите, что эта квартира была кому-то завещана или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают. Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть, фактически, в квартире никто не жил длительное время, при этом непонятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.
Также я бы выделила в особую группу риска древних стариков. С одной стороны, это могут быть вполне адекватные люди. Но, с другой стороны, есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители ничего не понимали, совершая данную сделку, настаивая на их недееспособности. Скорее всего, вы квартиру сохраните, но будете втянуты в не очень приятный длительный судебный процесс.
Вообще, все, что связано с возможной недееспособностью собственника, таит в себе самые большие «сюрпризы». Бывают случаи, что ваш продавец через какое-то время после совершения сделки может быть признан недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Есть риск того, что сделка может быть оспорена, поскольку будет доказано, что совершая ее, собственник не понимал значения своих действий. На рынке немало «специалистов», которые на этом зарабатывают. Причем вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров.
Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке. Вы можете и не догадаться, что вас «приговорили». На завершающей стадии сделки есть риск только при получении денег. Но тут нужно быть просто бдительным и не участвовать в сомнительных схемах передачи денег. Я советую организовывать передачу денег через банк, а не лично в руки. В банке ваши деньги могут проверить на подлинность. Поэтому если вы действуете самостоятельно, без риэлтора, то должны будете учесть дополнительные расходы на проверку денежных купюр, аренду сейфа и пр. Кроме того, важно, чтобы в договоре была указана реальная цена сделки.
Махинации с недвижимостью были, есть и будут. Это криминальный бизнес определенного круга лиц, которые будут всегда. И в кризис их не стало больше или меньше. Причем в подобных махинациях могут быть задействованы как риэлторы, так и физические лица – продавцы недвижимости на вторичном рынке. Просто в кризис на рынке появилось большое количество частных брокеров, которые в условиях нестабильности потеряли работу в агентствах недвижимости. И нужно быть максимально осторожным при сотрудничестве с таким специалистом. Я считаю, что без рекомендации обращаться к каким-либо частным лицам весьма рискованно. Причем, тут важны именно личные рекомендации, потому что любые рекомендательные письма и трудовые книжки можно подделать, вряд ли вы станете проверять их на подлинность. Если у вас нет личной рекомендации на этого человека, то об уровне его профессионализма вы узнаете только по завершению сделки.
При обращении к частному брокеру вас могут ожидать свои «подводные камни». Как правило, частные брокеры берут задаток за свои услуги и никто не гарантирует, что он завтра не скроется. Брокер легко может набрать за день 3 – 4 задатка, поменять телефон и месяц жить на эти деньги. Крайне редкий случай, если брокер занимается подбором для вас вариантов без задатка, и вы расплачиваетесь с ним по итогам сделки. Тогда вы ничем не рискуете, кроме потери времени. Но учтите, что вам все равно придется самим проверять юридическую чистоту квартиры или дома. Частному брокеру в этом вопросе доверять нельзя, тогда как у риэлторского агентства есть для этого специальные ресурсы.
С частным брокером нужно так же, как и с профессиональным риэлтором, заключать договор, в котором прописываются определенные обязательства – по объему выполненных работ, срокам, деньгам. И уже по тому, как этот договор будет составлен, можно будет понять уровень его профессионализма. Читая с брокером этот документ и обсуждая условия сотрудничества, вы уже сможете составить первоначальное представление о нем.
Если же вы договариваетесь с ним устно, то я бы не посчитала такого брокера серьезным специалистом. Если брокер не подписывает с вами никаких документов, то это означает, что человек готов на все. А это – признак непрофессионализма.
Классический и наиболее распространенный вид мошенничества – когда квартира продается лицом, которое обманом получило либо доверенность на ее продажу, либо купчую, либо делает это с помощью поддельных документов. Иными словами, право распоряжаться квартирой было получено обманным путем.
Я думаю, что кризис может способствовать совершению большого числа сделок на так называемых кабальных условиях. Это чревато тем, что через некоторое время возможен всплеск исков по признанию таких сделок недействительными. Объясню, в чем тут суть. Бывают такие жизненные ситуации, когда собственник, оказавшись в тяжелом положении, вынужден продать хорошую квартиру за бесценок. Так вот, законодатель защищает категорию лиц, которые оказались действительно в бедственном положении и вынуждены идти на такие кабальные условия сделки. По закону продавец может через какое-то время оспорить эту сделку и получить свою недвижимость обратно. Но для того, чтобы эта сделка была признана недействительной, необходимо доказать не только кабальность условий, но и то, что другая сторона сделки знала о тяжелом материальном положении продавца, вынудившем его пойти на такую сделку, и воспользовалась этим. Поэтому если вам предлагают очень дешевую квартиру, проверьте, нет ли у ее жильцов каких-либо особенных жизненных обстоятельств. Кабальность понимается довольно широко – это не только когда есть больные люди, которым нужна срочная дорогая операция, но когда просто нечем кормить детей, в результате чего собственник продает квартиру. И когда у него обстоятельства поправятся, он может предъявить вам претензии в течение одного года. Я считаю, что покупать недвижимость по заведомо низкой цене все-таки рискованно, особенно сейчас, в кризис. Роль риэлтора в данном случае заключается в том, чтобы донести истинные причины продажи недвижимости до покупателя, за которым остается право выбора – покупать или нет такую квартиру. А вот недобросовестный риэлтор, зная о тяжелых обстоятельствах продавца, может это скрывать, лишь бы сбыть такую квартиру ничего не подозревающему покупателю и получить свой процент от сделки. Вообще, всегда обращайте внимание на низкую цену. Это может быть также признаком задвоенных продаж.
При покупке недвижимости главный риск – это проверка юридической чистоты. Если вы считаете, что способны это сделать грамотно самостоятельно, то пожалуйста. Кстати, это не редкость. Просто некоторые люди считают, что сделка лучше гарантирована, когда ее ведет специалист. У риэлторской фирмы есть нотариусы, юристы и другие специалисты, поэтому вам никуда не придется бегать. Вот за этот комфорт люди и платят деньги.