Московская область несколько лет назад забрала у столицы желтую майку лидера по вводу нового жилья. Свободных участков в Москве осталось мало, а в Подмосковье застройщикам есть, где развернуться. Правда, до сих пор, выходя за пределы МКАД, девелоперы все равно возводят многоэтажные дома, несмотря на то, что больше половины москвичей мечтают о собственном доме. При этом споры о том, что дешевле в строительстве не утихают: некоторые даже предлагают решать проблему доступности жилья именно за счет малоэтажного строительства. Slon.ru с помощью аналитиков ГК «Конти» решил разобраться, действительно ли выгоднее строить в Подмосковье многоэтажное жилье? Ведь, с одной стороны, – для высотного «муравейника» нужен небольшой участок под застройку, с другой, – земля за время кризиса сильно подешевела. Мы решили построить 100 000 «воображаемых» кв.м. Под застройку выбрали Киевское шоссе, которое после реконструкции стало одной из самых скоростных трасс, да и заторы там бывают достаточно редко. Плюс неплохая экология, свободных участков тоже достаточно, до сих пор застройщики уделяли этому направлению не очень много внимания. От Москвы решили далеко не удаляться – участок присматриваем в пределах 5–10 км от МКАД. Строить будем монолитно-кирпичные строения. В первом случае это будут многоэтажные дома высотой 20 этажей, состоящие из трех секций (подъездов). На каждом этаже – четыре квартиры площадью от 42 до 63 кв.м. С учетом того, что 20% площадей пойдет на общественные зоны, у нас получается небольшой микрорайон на 10 корпусов (порядка 2400 квартир). Во втором случае, мы решили «построить» таунхаусы, как самое демократичное загородное жилье. Средняя площадь загородных квартир в нашем проекте – 150 кв.м. В результате, у нас получился микрорайон на 670 таунахаусов. Строить решили на «свои», у банков не занимать: сроки продажи квартир в обоих случаях равны – примерно 5 лет, а значит и проценты по кредитам общую картину не сильно изменят.
| Этап | Монолитные многоэтажки (20 этажей) | Таунхаусы |
| Покупка земли Стоимость земли в 5-10 км от МКАД по Киевскому шоссе - $15 000 – 25 000 за сотку. | Пятно застройки – не меньше гектара, плюс придомовая территория. Всего для строительства жилого микрорайона потребуется не меньше трех гектаров. Рассчитывать на опт при таких объемах не стоит, поэтому берем среднюю цену $20 000 за сотку. Итого: 300 соток х $20 000 = $6 млн. | Для строительства поселка таунхаусов потребуется около 20 га земли. При таких объемах дисконт 20-30%. Поэтому рассчитываем из $15 000 за сотку. Итого: 2000 сот. х $ 15 000 = $30 млн. |
| Коммуникации | В этот пункт включим расходы на получение технических условий на канализацию, газ, воду, электричество, слабые токи. Оборудование и внутриплощадочные сети в этот пункт не включены, посчитаем их в следующем – «строительство». Стоимость зависит от расположения участка, но в среднем получается по $60 на кв.м. Итого: 100 000 кв.м х$60 /м2 = $6 млн. | Затраты на коммуникации состоят из расходов на проектно-изыскательские работы по сетям и инженерным сооружениям, исходно-разрешительную документацию, электричество, газ, воду, канализацию, слабые токи, включая инженерные сооружения, оборудование и дороги. В среднем – $ 6000 сотка. Итого: 2000 сот. х $6000 сот. =$12 млн. |
| Строительство | Строим монолитно-кирпичный многоэтажный дом, то что застройщики «нижним бизнес-классом» или «верхним экономом». Отделку делаем только в местах общего пользования, квартиры «сдаем» в «черновом» варианте. Удельная стоимость строительно-монтажных работ – примерно $1500-$2000 за кв.м; считаем из расчета $1750 за кв.м. Итого: 100 000 кв.м х $1750 =$175 млн. | Малоэтажное строительство технологически проще, поэтому себестоимость монолитно-кирпичных таунхаусов будет ниже – порядка $1000 за кв.м. Итого: 100 000 кв.м х $1000 = $100 млн. |
| Итого строительство без налогов, откатов, долей города и т.д. | $187 млн. или $1 870 кв.м | $142 млн. или $1 420 за кв.м |
| Откаты, различное оформление и другие расходы при строительстве | Откаты: все «рабочие» откаты не критичны и будем считать, что они включены в себестоимость в виде непредвиденных расходов. Крупные же откаты оценить сложно – всё зависит от специфики проекта. Оформление: уже учтено, включено в состав исходно-разрешительной документации – это нормальная практика. Выплаты городу могут стать критичными для проекта. Например, доля города в Москве может составить до 50% площадей или их стоимость в денежном эквиваленте по среднерыночным расценкам. В нашем случае, для загородного поселка или многоэтажного жилого комплекса обременением может стать строительство объекта социальной инфраструктуры: например, школы площадью 2000 кв.м. Это дополнительно $2-4 млн, или в среднем $30 на кв.м. Налоги: Налоги (НДС и налог на прибыль), в среднем добавят еще 10%, – около $15 млн или $150 на кв.м. | |
Итого: общая стоимость проекта в обоих случаях вырастет на $17-19 млн или в среднем на $180 за кв.м | ||
