Большая новость – городское правительство решило изменить порядок оформления и распределения земель: госзаказчиком по всем участкам становится новое казенное предприятие «Московский центр недвижимости», которому будут переданы все функции распределения и реализации московских земель. В отличие от субъекта Федерации, казенное предприятие будет действовать в конечном итоге в целях получения максимальной прибыли. Его полномочия будут определяться уже не законом о госзакупках, что серьезно ограничивает маневр (получение максимальной цены от участников аукциона) и сами пути реализации (аукционы), а законом «О закупке товаров, работ и услуг отдельными видами юридических лиц».

Так Москва сможет реализовывать землю и заказывать услуги по подготовке документов, исследованию участков и проработке согласовательной документации не тем, кто предложил лучшую цену, а таким контрагентам, кто и по иным критериям в наибольшей степени соответствует ожиданиям города и целям руководства компании.

Само же казенное предприятие сможет расти, набирать персонал, выбирать наиболее выгодные учредителям этого предприятия пути реализации участков более эффективно, чем муниципальные или федеральные власти. Всем известно, что худшим менеджером всех времен и народов является государство. В данном случае мы видим, что город уходит от роли менеджера, становится учредителем фирмы, доверив профессиональным менеджерам исполнение коммерческой, по сути, задачи.

В случае, когда город самостоятельно исполняет задачу реализации земельно-правовых отношений, нет никаких гарантий того, что поставленная свыше задача будет исполняться с наилучшей эффективностью. Для чиновника наилучшим может оказаться торможение поставленных задач, создание обстановки непременного подмасливания решений, стимулирование коррупционных схем.

Для менеджера коммерческого предприятия основным стимулом и показателем эффективности является извлечение максимальной прибыли. Лично я верю в то, что казенное предприятие сможет быстрее реагировать на изменяющуюся ситуацию. Городу это делать сложнее.

• Так в первый год с сентября 2008 года городу было крайне трудно реализовывать свое имущество по той уже причине, что любое разумное движение тормозилось принятыми методами исполнения федерального закона о госзакупках. Оценки устаревали, аукцион на понижение (голландский) попросту не был предусмотрен. Казенное предприятие смогло бы самостоятельно менять условия работы, реагировать эффективнее.

Закон в случае с казенным предприятием предписывает считать победителями конкурсов участников, которые предложили «лучшие условия исполнения договора в соответствии с критериями и порядком оценки и сопоставления заявок, которые установлены в конкурсной документации на основании положения о закупке». Это, по сути, означает, что рассматривается не только вопрос предложенной цены при соответствии победителя аукциона требованиям, но и прочие условия: скорость исполнения, польза для города, качество работ.

• Я лично наблюдал, как достойнейшая управляющая компания не могла победить в тендерах в виду того, что ее широкий штат собственного персонала, круглосуточная служба поддержки и жесточайшие требования в вопросах качества, предъявляемые руководством, не имели значения при тендерах, когда главным критерием становилась лишь цена вопроса.

Полагаю, что одной из задач для такого предприятия будет поставлена реальная подготовка участков к реализации. Ведь сегодня, когда реализовывается городская земля, ее потребителями выступают на практике лишь те девелоперы, кто уверен в собственной способности довести до ума согласование документов, договориться о проведении сетей и коммуникаций. Это значительно сокращает список потенциальных участников – покупателей земли Московской. В том случае, когда казенное предприятие сочтет более рациональным подготовить участок, а уже потом предложить его инвесторам, в списке потенциальных покупателей прав на него могут оказаться фирмы, желающие попросту инвестировать в строительство или построить себе офис в городе. Сегодня путь к участкам без тесных связей с имеющим связи и опыт девелопером для них заказан. Достойная подготовка документации сможет уравнять шансы потенциальных инвесторов, сделать рынок прозрачнее, понятнее, а значит – непременно придаст ему активности.

• Помню, как однажды предложенный участок имел обременение организацией коллектора. Неопытный девелопер считал затраты равными указанным в проектной документации. Аккуратный инвестор на всякий случай накидывал половину указанной стоимости обременения к стоимости прав, страхуясь от всяких непредвиденных затрат. Бывалый девелопер с «волосатой рукой», со своей стороны, поделил эту сумму на три, сообщив, что знает, с кем решить этот вопрос.

Но все ли так прекрасно в нашем королевстве? Остается у меня все же неуверенность в том, как будет развиваться судьба этого казенного предприятия. Важна сила и решимость к переменам. Во многом эта сила будет определяться личностью будущего руководителя. В противном случае ему придется танцевать под дудку руководителей департаментов правительства Москвы – в конце концов, – это основной учредитель. Не получилось бы, что реальные решения принимает чиновник, а вот ответственность перекладывается на коммерсанта. Примеров тому в нашей новейшей истории – миллион:

• Когда правительством Московской области для ее развития были созданы многочисленные коммерческие структуры, то по результатам их грабительских действий Кузнецов с Баллок покинули родные пенаты, а вот о том, чтобы кто-то из ближайшего окружения Громова пострадал или покинул высокий пост, никто так и не услышал.