Госдума РФ

С начала марта в России действует запрет на предоставление третьим лицам информации из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. По замыслу депутатов, одобривших этот запрет, независимые рассследователи утратили возможность спокойно изучать собственность российских элит. Однако новый закон еще и сильно ударил по всем участникам российского рынка недвижимости. Как они пережили (точнее, продолжают переживать) это событие, рассказывает московский риэлтор Евгений Коноплев.

О том, что Росреестр «закроют», все были предупреждены задолго до 1 марта. Причины планируемых изменений никто не объяснял, да этих объяснений никому и не потребовалось. Коррупционеров и прочих стяжателей давно смущала их подконтрольность и возможность охлоса спокойно изучать, кому какой особняк принадлежит. Закон в профессиональной среде прозвали «законом Хинштейна», хотя правильнее было бы «законом того, кого нельзя называть». А 1 марта, похоже, уже вошел в историю рынка недвижимости как «черный день риэлторов» — так его называют даже вполне умеренные и респектабельные профессионалы.

Суть нововведений такова. До 1 марта 2023 года любой россиянин мог получить по любому российскому объекту недвижимости, права на который зарегистрированы в Росреестре, выписку, сообщающую не только параметры объекта, но и ФИО его владельца. С первого дня весны выписки из ЕГРН получать все так же можно, но вот только в графе «владелец» теперь вместо ФИО будет стоять «физлицо» (или указано юридическое лицо). Если только выписку получает не сам собственник объекта. Или если этот собственник не дал Россреестру указание раскрыть данные о себе (указание дается в привязке к конкретному объекту) любому интересующемуся.

Как мы понимаем, коррупционеры такое указание Росреестру давать не будут. У них теперь все хорошо. Увы, нехорошо теперь у остальных 99% россиян.

По уровню подготовки к изменениям было понятно — никто не верил, что закон заработает. Все ожидали, что 1 марта кто-то от лица государства скажет: «Погорячились. Перегнули. Отложим на год, потом подумаем». Но этого не случилось.

И вот уже почти месяц российский рынок недвижимости живет в новых реалиях. Да, изменения ударили и по многим другим сферам. Например, ТСЖ теперь не может узнать ФИО неплательщиков за ЖКХ. А юристы не могут выяснить, к кому подавать иск, если, например, их клиентов затопили соседи сверху. Но на фоне сделок по купле-продаже квартир (самые крупные сделки в жизни россиян) — это проблемы меньшего масштаба.

Далее я, как профессиональный риэлтор, который уже успел организовать несколько сделок по новым правилам, расскажу о новых проблемах в нашей сфере. И о том, как можно пытаться их преодолевать.

Проблема первая — алиби добросовестного приобретателя недвижимости. Ранее оно всецело базировалось на трех китах. Первое — покупка квартиры по рыночной стоимости (без всяких «занижаек», то есть неполной стоимости в договорах для оптимизации налогов). Второе — расчеты безналичным способом (то есть, подтверждение банком реально состоявшегося движения денег от покупателя продавцу). Третье — должная осмотрительность при подготовке к сделке. «Должная осмотрительность» часто сводилась к тому, что покупатель заказывал от своего имени выписку из ЕГРН по покупаемому объекту. Потому что такие действия упоминаются в российском законодательстве, потому что такие механизмы были доступны покупателю. За день до сделки покупатель убеждался, что собственник объекта — по-прежнему именно то лицо, которому покупатель собирается перечислять деньги.

Теперь такой возможности у покупателя нет. Ее оставили нотариусам и некоторым другим представителям государства. Но обычным физическим лицам теперь сообщают, что владеет объектом абстрактное «физическое лицо».

Что делать? Риэлторы уже пришли к консенсусу: требуйте у продавца подать в Росреестр заявление о раскрытии своих данных (повторюсь, это можно делать только по одному конкретному объекту, если другие не хочется афишировать). После чего, как и ранее, покупатель получает выписку из ЕГРН, заказывая ее от своего имени.

Продавец не знает, как это сделать? Это не удивительно: даже в московских МФЦ до сих пор еще не каждый сотрудник знает, что это за заявление такое. Окей, есть альтернативный компромиссный вариант. Если у продавца есть профиль на Госуслугах, он как собственник может теперь заказать в Росреестре «экспресс онлайн-выписку» по своему объекту недвижимости, она-то будет содержать все персональные данные. Придет она в течение 2–3 минут — если Росреестр в данный момент не «висит», что иногда случается. И будет заверена цифровой подписью. Такой комплект (выписка + цифровая подпись) можно будет переслать покупателю. Скриншот из Госуслуг, где видно, что выписка получена, как результат заявки под номером таким-то, и пересылка документа с электронного адреса продавца на электронный адрес покупателя — какой-никакой, а «костыль». В возможных юридических спорах вес должен иметь. Если же продавец не хочет ни данные в ЕГРН раскрывать, ни онлайн-выписку пересылать — бегите от такого продавца.

Проблема вторая — выписка из ЕГРН после продажи квартиры. В Москве она чаще всего становится одним из условий (а часто и единственным условием) «раскрытия аккредитива» или «доступа в ячейку», если стороны почему-то решили рассчитаться наличными, после состоявшейся регистрации сделки.

То есть, банку надо еще доказать, что покупатель стал собственником квартиры. Чтобы банк отдал «замороженные» на время регистрации деньги бывшему собственнику (продавцу) квартиры. Но бывшему-то собственнику уже не положено знать, кто владеет не его (теперь) квартирой?.. Хорошо, что в московских МФЦ это поняли и после регистрации стали выдавать две «полных» выписки с персональными данными покупателя — каждой из сторон сделки. Но формально это нарушение закона, так что сегодня — стали, а завтра захотят — и перестанут. Как подстраховаться от этой ситуации — двумя абзацами ниже.

Проблема третья — альтернативные сделки. Это значит, что одновременно происходят и продажа одной квартиры, и покупка другой («альтернативной») квартиры. Альтернативы могут растягиваться на много звеньев (в цепочке может быть много квартир). И вот у «нижней» (последней в цепочке) квартиры условием получения «транзитных» денег (идущих от «верхнего» покупателя) обычно бывает предоставление всех ЕГРН цепочки, подтверждающих, что все покупатели зарегистрировали свои права на покупаемые объекты.

Условно: Маша купила у Пети, а Петя, продав свою квартиру Маше, тут же купил у Абрама. Абрам получит свои деньги, если покажет банку две выписки из ЕГРН. Не только о том, что собственник бывшей квартиры Абрама теперь Петя (и эту выписку МФЦ ему пока решил давать — смотри абзацем выше). Но и о том, что квартирой Пети теперь владеет Маша. Вот только на просьбу Абрама к Росреестру дать ему такую выписку, Росреестр теперь ему ответит: «Абраму знать, кто владеет чужими квартирами, не положено». Хотя до 1 марта 2023 года дозволялось.

Как бороться с второй и третьей проблемами? Риэлторы сейчас сходятся на том, что надо прописывать в договорах купли-продажи обязанность покупателя — одновременно с подачей договора купли-продажи (на регистрацию перехода права) в Росреестр подавать и заявление о раскрытии персональных данных по данному объекту недвижимости. Это, конечно, тоже «костыль»: сегодня я такое заявление подал, завтра отозвал, продавец банку нужные документы не принес, банк ему деньги не отдал, срок аккредитива истек, деньги вернулись покупателю. Покупатель теперь и с чужой квартирой, и со своими деньгами… Чувствуете, как мошенники уже потирают ручки и готовятся к интересным схемам? Не волнуйтесь, конечно, так банально все работать не будет. Сразу объясню мошенникам, что их ожидает в таком сценарии. Продавец тут же побежит — сначала к правоохранителям и сразу же от них — в банк: накладывать арест, прежде всего на ячейку (то есть, на аккредитивный счет), а потом возможно и на квартиру, а может быть и на покупателя. Но кому нужны такие развлечения? А возможность получить именно их, вместо денег за квартиру, создана.

Ну и проблема четвертая. Вот уже три недели, как никто ничего не понимает в собственных же системах и новых созданных рисках. Например, Сбербанк (то есть, его ипотечное подразделение «Домклик») придумал удобное решение, чтобы упростить жизнь своим ипотечным покупателям (то есть, заемщикам). Владелец выбранной «ипотечником» квартиры теперь может дать Сбербанку доступ к персональным данным по своей квартире. Для этого собственник квартиры должен пройти на портал Госуслуг по ссылке, присланной ему Сбербанком, и на портале Госуслуг подтвердить свое согласие на получение Сбербанком персональных данных по объекту. Всё!

Вот только после нажатия этой кнопки собственник остается в неведении, все ли хорошо прошло с этой проверкой (был ли дан доступ, произошла ли проверка). В таком же неведении остается и будущий «ипотечник». В IT-интерфейсе «Домклика» пока еще просто не появилось плашки, где отображался бы результат проведенной «Домкликом» проверки на основе полученных персональных данных. Получить эту информацию можно путем звонка менеджеру «Домклика». Я во время такого звонка, услышав подтверждение успешно пройденной проверки, спросил менеджера: «Может быть, эта плашка где-то есть, но я просто не знаю, где ее искать в интерфейсе системы? Неэффективно же прояснять такие вопросы по телефону…» Знаете, каким был ответ менеджера? «Да мы тут сами еще во всем этом толком не разобрались». И это в Сбербанке — цифровом форварде (без сарказма и преувеличения) нашей, риэлторской, сферы. Которому надо сказать спасибо, что хотя бы он готовился к первому марта, разрабатывая решения и новые сценарии работы в своих IT-системах.

Представьте, что тогда творится в других организациях. А в них творится интересное.

То из Росреестра кому-то придёт «онлайн экспресс-выписка» по своей квартире с какими-то «левыми» (по-другому не скажешь) данными — бывают в Росреестре такие сбои. И к слову, никто пока не прояснил, из какой базы в эту «экспресс-онлайн-выписку» транслируются данные — прямо из основной базы Росреестра, или из ее (ныне закрытого) «зеркала» — бывшей системы ФГИС ЕГРН, в которой ошибки были весьма распространенным явлением.

То в МФЦ распечатают многостраничную «онлайн экспресс-выписку». Да, ее можно распечатывать — для организаций, которые еще не научились принимать их «в цифре». Но печатью заверят только последнюю страницу… скрепленного степлерной скрепкой многостраничного документа. На моё удивленное «Я не прошу вас сшивать документ лентой и заверять сшивку. Я прошу просто заверить печатью каждый лист. Мне же никто не поверит, что я не подделал документ и не заменил его первые страницы, на которых нет печати», — ответом было: «Не положено».

И приблизительно такой хаос пока везде. Зато теперь никто не узнает, кто каким особняком владеет на Рублевке!

Завершая этот «плач Ярославны» — то есть, по сути пересказанные кратко часы дебатов юристов и риэлторов, случившиеся с 1 марта, — можно дать такие прогнозы и советы.

Во-первых, в сфере недвижимости сильно возрастет ценность профессиональной риэлторской услуги. За что лично от меня, риэлтора, депутату Хинштейну большое спасибо. Хотя я как риэлтор предпочел бы, чтобы клиенты больше ценили меня за умение дорого продавать и выгодно покупать. А не за умение обеспечивать алиби покупателю и безопасность расчетов продавцу. В условиях перманентных бюрократических изменений, организационного хаоса и непрозрачности.

Расскажи североамериканскому риэлтору, чем мы, его российские коллеги, занимаемся — он не поверит. Его работа — дорого продавать. Далее, когда покупатель и продавец договорились (при посредстве риэлтора) о цене сделки, там в дело вступают юристы, организующие сделку. У риэлтора на эти действия там просто нет полномочий (лицензией не предусмотрено). А у российских риэлторов после встречи продавца с покупателем начинается «второе действие», под названием «непосредственно сделка».

Во-вторых, можно ожидать расцвета «сопутствующих бизнесов». Снова заколосятся нивы специальных контор (вполне законных), чье дело — за небольшую мзду носить документы «в правильное» окошко Росреестра (понятно, что теперь на его месте — правильное окошко МФЦ). И в ответ привозить клиентам документы после состоявшейся регистрации. Для альтернативных сделок такое решение — нанять «специальных людей» на «пакетную регистрацию» (регистрацию разом всех звеньев альтернативы) — правильное решение. А альтернативные сделки сейчас набирают вес в общем числе сделок, так как свободных денег в стране все меньше, и люди чаще меняют квартиры, чем просто покупают или просто продают.

Понятно, что на улице нотариусов перевернулся грузовик с пряниками. У населения и раньше была иллюзия, что нотариус все проверит (хотя в реальности нотариус проверял не все и не всегда). Теперь это мнение подкреплено новым фактом. Нотариус действительно может проверить то, что «простому смертному» теперь проверить сложнее. В общем-то, профессиональные риэлторы давно уже предпочитают нотариальную форму — проводить сделку ценой несколько миллионов рублей лучше в присутствии профессионального свидетеля и «организатора церемониала», который еще и поставит на документы синюю печать. Особый шик в наш цифровой век!

Александр Хинштейн

соцсети

Ну и обещанная рекомендация для читателей. Если у вас есть в собственности недвижимость, не лишним будет сходить на свой профиль на Госуслугах и проверить, какие данные о ней занесены в Росреестр. Сделать это можно, получив или «онлайн экспресс-выписку» (бесплатно, за 3 минуты) или полноценную выписку из ЕГРН (290 рублей и три дня ожидания). Лишним не будет получить их обе.

Тем, у кого нет профиля на Госуслугах… возможно, пора уже вступать в наш «цифровой лагерь». Увернуться от него, живя и ведя деловую активность в России, похоже, не удастся. Приходится принимать это как факт.

Тем, кто не только владеет недвижимостью, но и находится в процессе ее продажи, советую прислушиваться к совету вашего риэлтора (а хороший риэлтор даст такой совет!) и открыть для третьих лиц данные по этому объекту недвижимости. Если вы только не коррупционер и не олигарх.

Такое действие — открытие на самом старте процесса — скоро будет внесено как стандартный пункт в любой типовой договор об оказании риэлторской услуги. То есть, профессионалы рынка будут требовать от клиентов вернуться в режим открытости, который действовал до весны 2023 года. А те, кто не будет давать согласие на такую открытость, будут вызвать большие вопросы («а что, квартирой владеет коррупционер или жена коррупционера?»).

Ну и в завершение скажу, что кандидат в депутаты, который скажет: «Я обещаю снова открыть ЕГРН» будет иметь повышенные шансы на мой голос. Надеюсь, прочитав эту статью, вы уже понимаете, почему за такого депутата надо будет проголосовать.

Пока же будем вместе мечтать о временах, когда наша страна сменит вектор и начнет снова двигаться к открытости и прозрачности, а не в противоположном направлении. Потому что это важно и нужно именно для россиян. Если не для всех, то как минимум для 99%.