Сейчас у нас 130 кредитных договоров, общее число проектов – 111, в основном проекты в инвестиционной фазе, на стадии финансирования. С наступлением кризиса стало модно делать разделение задолженности на зоны: красную, желтую и зеленую. Резервы стараемся создавать быстрее, чем растет просрочка, но пока объем резервов незначительный. Красная зона – реструктуризация кредита, в основном преобладает желтая зона – осторожное ожидание. «Рублево-Архангельское» – основной заемщик по жилью. К сожалению, все развивались за счет коротких денег, поэтому первыми стали падать те, у кого произошли оферты. Другим характерным признаком последних лет стало заражение идеей IPO: надували портфели бумажными проектами, чтобы повысить обороты и выручку, чтобы подороже продаться. Этот пузырь лопнул первым. После кризиса пошли опровержения, что наши инвестиционные программы сворачиваются. Но сворачивалась на самом деле эта надутая часть. Сейчас стали видны недостатки проектов, их огрехи: неудачное место, плохая экономия на затратах строительных и т.д. Наши наблюдения на рынке торговой недвижимости: по очень удачным объектам почти нет снижения арендных ставок. Сейчас тяжелее тем, кто брал кредиты на рефинансирование, там коэффициент покрытия долга был низким, эти резервы рынок уже съел. Поэтому целый ряд объектов балансирует на грани перехода в фазовую неспособность платить по кредитам. Надо или частичное погашение делать или привлекать другие источники. По офисной недвижимости ситуация более резкая, значит падение арендных ставок. Сейчас мы приходим к ставкам 2004 года – $500 – 550 за кв. м. Это не страшно, можно финансировать и на этом уровне. Вопрос в дефиците помещений. Все говорили, что дефицит страшный в Москве, и если рынок будет вводить то, что собирается, то он насытится. Сейчас площадей вакантных много, непонятно, где золотая середина. Как реагировали банки? Сразу прекратили выдачу кредитов, где могли – повысили ставки, чтобы компенсировать свои издержки по стоимости активов. Все длинные кредиты банки если не закрыли официально, то формально. Ставки по-прежнему действуют 15-летние, но больше 7 лет никто не рассматривает кредиты. Резко ужесточились критерии и по требованиям к условиям обеспечения, и по доходности выросли условия, особенно у малых банков, где небольшая ликвидность. Каковы типичные состояния банков и их вероятная тактика? Когда банк старается выжить, если есть возможность сделать это за счет других банков, идет агрессивная политика с досрочным истребованием кредита – тактика плохого выживания. Тут же провоцирование других банков на перекредитовку их кредитов. У некоторых банков это серийная тактика, можете увидеть в прессе. У кого есть какая-то ликвидность, используют слабости заемщика, приводят его в сговорчивое состояние для переговоров – приостанавливают финансирование, повышают ставки по действующим проектам, выставляют непомерно жесткие условия для реструктуризации. Третья группа самая малочисленная. Она не обязательно занимается спасением заемщиков. Банки позволяют мягкие виды реструктуризации, предоставляет дополнительное финансирование на посильных для заемщика условиях. Некоторые спасают клиентов от агрессивных кредиторов. Большинство активов застройщиков можно грамотно реструктурировать, и тогда они проходят красную зону. Но иногда мы проделываем продажу активов, хотя пока это не массовый процесс. Реальную картинку по состоянию кредитных портфелей можно будет увидеть, когда банки опубликуют отчетность по суммам просроченных кредитов. У целого ряда банков будут большие проблемы, и они начнут сбрасывать недвижимость, как это делают и владельцы недвижимости. Я думаю, что может сложиться ситуация, что это вызовет дополнительную волну, которая нахлынет на рынок. Помимо кризисов в банковской сфере, может наложиться одна волна на другую, и ситуация будет очень серьезной. Надо стараться не злоупотреблять моментом. Ситуацией на рынке могут злоупотреблять как банки, так и девелоперы. Это делают все участники рынка. Если это зашкаливает за рамки приличия, это уже проблема. Важно соблюдать контрактные обязательства, это основа основ даже в сложной ситуации. Так как их нарушение порождает долгосрочное недоверие. Кто строит отношения просто на доверии без бумаг, это одно дело, но важно соблюдать и юридические документы. Все ошибки и недочеты, которые были допущены в финансовых документах, они умножаются, и могут служить основой для злоупотребления ситуацией. Какие перспективы у работающих еще клиентов? [Это] зависит от категорий, которыми мыслит кредитор. Наихудшие – при агонизирующих кредиторах, которые мыслят категориями сегодняшнего дня. Малоутешительные – при способных кредитовать, но агрессивно настроенных если не на захват бизнеса, то на извлечение максимальной прибыли. И еще обнадеживающие перспективы. Перспективы по будущим кредитам. Если собираетесь идти в банк, то надо подумать вот о чем. О новых пропорциях – увеличить долю собственных средств в проекте, принять залоговый коэффициент на уровне 0,5 от консервативно оцененной стоимости залогов. Предоставить дополнительное обеспечение, не связанное с проектом. Дать личные поручительства. Встретить усовершенствованные кредитные договора. Получить предложение предоставить кредитору equity upside. Ищите банки третьего типа, с которыми будет поспокойнее, которые мыслят долгосрочными категориями.
