В Китае начался квартирный бум

Строителям и риэлтерам всего мира остается лишь завидовать Китаю: когда во всех экономиках рынок недвижимости продолжает агонизировать, китайский бодро растет, как будто во всем мире и нет никакого кризиса. По данным китайского Национального бюро статистики, за первые пять месяцев этого года продажи здесь выросли на 45,3% до 1 трлн юаней, или до $146 млрд. И это притом, что в прошлом году рынок вел себя точно так же, как и в других странах – за 2008 год продажи сократились на 19,5%. Как китайцам удался такой фокус? 

ГРАМОТНАЯ ПОМОЩЬ
Наиболее развитые города показали еще больший прирост, чем в целом по стране. В Пекине продажи выросли на 68% по сравнению с прошлым годом, в Шанхае – на 62%. Растут и продажи девелоперов – так, крупнейший публичный застройщик в Китае, China Vanke Co, объявил, что продажи в мае превысили на 20% показатели прошлого года. У московских застройщиков такие цифры должны вызывать слезы зависти. Китайским девелоперам стоит благодарить правительство, которое в прошлом году приняло план стимулирования экономики стоимостью $584 млрд. Подобные планы с прошлой осени начали осуществлять правительства многих стран, в том числе и в России, но положительно повлиял на рынок недвижимости именно китайский. Почему? Все дело в том, как он устроен. В частности, согласно этому плану, власти обязались профинансировать в ближайшие три года строительство 5,2 млн квартир, предназначенных для аренды по низким ставкам, и субсидировать покупку еще 7,2 млн квартир бедным городским семьям. В России, увы, меры поддержки строительного сектора действуют совсем иначе – они направлены не на стимулирование спроса, а на рефинансирование долгов самих застройщиков. Что там говорить: даже Москва, объявившая этой зимой о намерении потратить $2 млрд на выкуп жилья, спокойно забыла об этих планах. Более того, по сравнению с прошлым годом столица даже сократила соцзаказ, который мог бы поддержать девелоперов на плаву. О стимулировании тут и говорить не приходится.

НИЗКИЕ ЦЕНЫ

Что выделяет рынок недвижимости Китая по сравнению с рынками других развитых и развивающихся стран – это низкая стоимость жилья. За последние десять лет средняя стоимость квадратного метра в стране выросла лишь в 2,5 раза – и это считая от локального минимума в начале 1999 года, вызванного кризисом. В апреле этого года по данным Национального бюро статистики она составляла лишь 4353 юаня, или $636 за квадратный метр. Более того, из-за кризиса цены даже несколько снизились – по официальным данным, в мае они упали на 0,6% по сравнению с прошлым годом. И более того, они могут упасть еще минимум на 10%, что привлечет на рынок новых покупателей. Нет ничего удивительного, что китайский рынок выглядит более инвестиционно привлекательным. Ипотека здесь по сравнению с российской крайне необременительна: если и в лучшие времена в России ставок меньше 10% не было, а сейчас ставки взлетели более чем вдвое, то в Китае до сих пор стоимость ипотечного кредита – 2 – 4% годовых. Правда, чтобы добиться таких ставок, России в первую очередь следовало бы обуздать инфляцию до китайских показателей – за прошлый год она составила всего 1,2%. С началом кризиса правительство Китая начало дополнительно стимулировать приток инвестиций в недвижимость: в пять раз сократились процентные ставки по закладным за последний квартал 2008 года, и заявило о введении налоговых льгот при покупке жилья.

ДЕНЬГИ ИЗ-ЗА РУБЕЖА

Но этого мало: в отличие от остальных стран BRIC, Китай все еще продолжает пользоваться доверием инвесторов – вложения в китайскую экономику, и в том числе в недвижимость, международные инвесторы рассматривают как способ диверсификации. Им правительство тоже идет навстречу. Если в 2006 году китайцам, наоборот, пришлось притормаживать иностранные вложения в местную недвижимость, позволив покупать ее только живущим в стране людям, причем только для собственного проживания, то теперь правительство создает инвестиционные трасты (REITs) по образцу американских, которые специализируются на вложениях в недвижимость. На фоне теряющей свою привлекательность европейской недвижимости такие вложения вполне могут оказаться привлекательными для иностранных инвесторов. Наиболее агрессивно на рынке недвижимости себя ведут госпредприятия и местные страховые компании, выходящие на прямой рынок инвестиций. Фонды из США, Европы, Канады и Ближнего Востока пока лишь проявляют интерес к тому, чтобы стать стратегическими инвесторами китайцев. Но вряд ли они будут долго раздумывать – вариантов инвестирования сейчас немного.