«Даже обреченные девелоперы на скрипе зубов годик продержаться смогут». Экономист Сергей Петров о возможном крахе рынка недвижимости

Из-за программ льготной ипотеки на российском рынке недвижимости надулся ипотечный пузырь. При этом инфляция явно рвется к неуправляемому росту, а вот доходы граждан — явно нет. И девелоперы поскучнели, да так, что уже о возможных банкротствах говорят вполне открыто. Рынок недвижимости ждет крах? Поговорили об этом с экономистом Сергеем Петровым (псевдоним), который давно занимается проблемами рынка недвижимости.

— Начнем с сообщения организации «НашДом.рф», которая собирает статистику по рынку жилой недвижимости. И она утверждает, что за прошлый год порядка 46% новостроек в России на декабрь 2024 года не распродано. Это очень много?

— С одной стороны, да, это много. С другой стороны, воздействие этой ситуации сильно зависит от того, как долго она продлится. Если не очень долго, то, в общем-то, ничего особо страшного не произойдет. Другое дело, если такое положение дел будет длительным. Сейчас проблема в том, что ставка по обычной ипотеке стала фактически запретительной. Она такова, что нужны слабоумие и отвага для того, чтобы использовать ипотечные возможности в настоящее время. Потому что при сроке кредитования свыше года-двух почти 30-процентная ставка просто колоссально увеличивает стоимость квартиры. То есть сейчас, если человек не идиот, то он может взять ипотеку, если ему не хватает 5–10% для сделки. В этом случае — черт с ним, можно скрипнуть зубами и взять. А во всех остальных случаях это совершенно иррационально. Выгоднее арендовать и ждать, когда ситуация изменится.

Но это точка зрения гражданина, потенциального покупателя. На мой взгляд, в нынешней картинке гораздо драматичнее ситуация выглядит с точки зрения девелопера. Почему? Потому что значительная часть девелоперского бизнеса работала на заемных деньгах. Нет публичной статистики, поэтому никто вам не может точно сказать, какая доля. Но понятно, что заметная доля девелоперов использовала заемное финансирование. И в заемном финансировании довольно важной компонентой была периодическая уплата процентов банкам за счет продажи части недвижимости, иногда, кстати, на стадии еще далекой от завершения. Даже была зависимость: чем ближе к котловану, то есть чем дальше от завершения строительства, тем привлекательнее была цена. Такая практика давно сложилась. Причем более 10 лет в России устойчиво росла и доля сделок с использованием ипотеки. Соответственно, привлечение заемных средств девелоперами тоже росло.

Это сочетание, когда заемных денег в бизнесе становилось все больше, а собственных средств, неважно, на стороне спроса или предложения, все меньше, на фоне высокой ключевой ставки нанесло удар по девелоперскому бизнесу с двух сторон.

Сейчас трудно сказать, приведет давление на девелоперов к краху или нет, но в любом случае оно существенное. И если для граждан такое давление заставит просто отказаться от сделки, занять выжидательную позицию, то для тех девелоперов, у которых высокая долговая нагрузка, которым, соответственно, просто необходим денежный поток для обслуживания своего долга, может сложиться ситуация, которая подтолкнет к банкротству.

Давление на девелоперов идет с двух сторон. С одной стороны, это падение продаж, что и фиксируется ростом непроданной недвижимости. А с другой стороны, у многих из девелоперов схема финансирования подразумевала периодическое погашение старых кредитов и взятие новых. Но сейчас ставка-то совсем другая [более высокая]. Это тоже создает давление с двух сторон. И продажи падают. Поэтому ситуация накаляется.

При этом ситуация очень асимметрична. Потому что есть девелоперский бизнес, который в значительной степени опирался на собственные средства либо же у него есть возможность просто некоторое время прожить за счет дотаций от акционеров. Акционеры девелоперского бизнеса, особенно это характерно для некоторых регионов, достаточно близко аффилированы с местными властями. Если местные власти готовы их какое-то время финансировать, то, в общем-то, ничего страшного. И опять-таки, кому война, кому мать родна: вот такая напряженная ситуация в бизнесе той части девелопмента, которая может надеяться на помощь со стороны акционеров, даже выгодна. Причем выгодна опять-таки дважды. Во-первых, часть конкурентов разорится, что само по себе хорошо. Во-вторых, в процессе разорения на рынок выйдет множество недостроенных проектов по очень привлекательным ценам.

Я прекрасно помню 1998 год. Тогда не было еще девелопмента в привычном нам виде, все только зарождалось, но философски ситуация абсолютно похожа. Тогда многие, иногда даже по причинам, далеким от девелопмента, вынуждены были продавать свою недвижимость на падающем рынке. И те, кто в этих условиях имел возможность купить, имели шикарные возможности купить по очень привлекательным ценам. Долларовые цены падали в регионах типа Москвы, грубо, в два раза, а в регионах более отдаленных, менее продвинутых чуть ли не раз в пять.

— А почему девелоперы сейчас не снижают цены, если у них ситуация так близка к аховой?

— Тоже по двум причинам. Во-первых, они понимают: начнут снижать цены — это продажи обрушит еще сильнее. Опять-таки, я вспоминаю 1998 год. Падение цен обрушило продажи на срок больше года. Потому что для многих покупателей-физлиц покупка недвижимости — это серьезная вещь.

Если люди видят движение цен вниз, у них начинает работать логика: «Давайте подождем, пока упадет и станет еще дешевле». И это совершенно нормально.

Во-вторых, еще один важнейший фактор, которого не было раньше — это ипотека. Сейчас в покупках недвижимости физлицами ипотека доминирует. К чему это приводит? Если падение цены в процентах больше, чем процент первоначального взноса, есть шансы, что упадут банки и разразится классический ипотечный кризис по типу того, что было в Японии. К сожалению, у меня сейчас нет объективной информации изнутри банковской сферы, но не надо быть Штирлицем, чтобы догадаться, что для банков это тревожная ситуация. Потому что до самого последнего времени самая ходовая ипотека была с минимальным первоначальным взносом.

— Да, 10% — и вперед.

— И легко догадаться, что если цены падают сильнее 10%, что, в общем-то, вполне реально, а скорее всего, упадут на 20%, а то и больше, то ситуация будет неприятная. Думаю, банки играют определенную сдерживающую роль, потому что продажа ипотечной недвижимости без санкций банка невозможна. И я думаю, что они будут молчать, как рыбы об лед, потому что любые утечки в СМИ на эту тему раскачают рынок.

— Думаю, что не только любую продажу ипотечной недвижимости банки сейчас будут тормозить любыми способами, но и девелоперов постараются поддерживать любыми способами.

— Все верно, но у девелоперов тоже очень асимметричные ситуации. Есть девелоперы, как я сказал, у которых есть почти неограниченный источник финансирования в виде их акционеров. Которые понимают: если у них будут реальные трудности, они придут к своим хозяевам, заплачут и получат столько денег, сколько надо. У многих девелоперов, близких к региональным элитам, настолько мощный ресурс есть.

— Глава Национального объединения строителей заявил, что в 2025 году вряд ли будут происходить банкротства девелоперов, но вот в 2026 он уже их ожидает. Причем он считает, что в зоне повышенного риска Волгоград, Челябинск, Омск. С вашей точки зрения, насколько верен такой прогноз?

— С географией абсолютно согласен. Омск я хуже знаю, Волгоград и Челябинск лучше. Ну да, весьма вероятно, что средний класс в этих городах, даже нижняя группа среднего класса, пострадает сильнее. Но тут география немножко вторична. Здесь первична степень долговой нагрузки девелопера и наличие вот такого акционера, который может помочь заткнуть любые финансовые дыры.

Еще один момент. На днях директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов, представляя итоги годовые, похвастался, что в 2024 году благодаря ЦБ доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% и кредитов, где заемщики тратили на обслуживание долга больше половины своего дохода, упал до 9%. В 2023 году этот показатель составлял почти треть. Можно, конечно, порадоваться за Банк России, который уменьшил количество таких заемщиков, но ведь те, кто занимал в 2023 году и ранее, продолжают выплачивать кредиты, и у них по-прежнему первоначальный взнос меньше 20%. И тратят они на обслуживание долга по-прежнему половину своего дохода. Это при том, что сейчас уже тормозится рост зарплат. А в случае прекращения военных действий всем понятно, что таких денег платить уже не будут нигде — ни на фронте, ни в тылу.

Плюс вся экономика фронтально испытает довольно мощный спад.

— Как этот момент может подтолкнуть кризис в недвижимости?

— Естественно, это обострит все риски. Хорошо известно и хорошо задокументировано, что все экономики после снижения, даже не обязательно полного прекращения, после сильного снижения интенсивности какого-то военного конфликта испытывают очень сильный экономический спад. Первая и Вторая мировые войны — это просто хрестоматийно. Огромные госзаказы отменились, занятость упала, зарплаты упали, объемы бизнеса упали везде, прямо или косвенно. Плюс в развитых рыночных странах в это время было колоссальное вовлечение женщин в бизнес-процессы — во многих развитых странах женщины до Второй мировой войны вели гораздо более патриархальный образ жизни. И когда заказы упали, понятно, кого сокращали в первую очередь. Этот процесс тоже будет.

— Ну да, тут надо будет героев СВО как-то трудоустраивать. Особенно с учетом того, что они хорошо обращаются с оружием.

— Не знаю, насколько сейчас этот фактор важен. Потому что когда оно будет и что будет, непонятно. Но то, что все связаное с долговой нагрузкой, обостряется в этой отрасли, это вне всяких сомнений. И отдельная тема — это давление на ЦБ. Я думаю, что лоббисты рынка недвижимости не последнюю роль играют и в давлении на ЦБ.

— Вот по этому поводу как раз хотела спросить. Слежу за судьбой ипотечного кредитования и вижу две противоположные тенденции. С одной стороны, сумма выданных в России кредитов на покупку новостроек в декабре прошлого года упала на 57%. Понятно, что банки просто стали отказывать в ипотеке, явно под давлением ЦБ. Более того, банки прекратили прием заявок и выдачу, например, по сельской ипотеке, хотя программа бессрочная, ее никто не отменил. То есть, с одной стороны, происходит сокращение рынка кредитования. С другой стороны, постоянно появляются новые, поддерживаемые на самом верху, предложения по выдаче ипотеки: то на ИЖС, то льготной ипотеки, если родится ребенок в ближайшие два года. Проекты выдачи льготных ипотек — лучшее лекарство для девелопера от всех проблем. С вашей точки зрения, при таких противоположных действиях ЦБ и лоббистов с поддержкой наверху кто победит? И могут ли быть во время этого противостояния какие-то негативные моменты?

— Конечно. Более того, не исключено, что мы наблюдаем очень драматический момент, который, если эта драма разыграется, будет прямо титаническим сдвигом. Потому что, возможно, ЦБ теряет свою независимость. В последний раз ЦБ не поднял ставку. Сейчас уже понятно, что надо было поднимать: все равно формально инфляция 10% превысила. А 10% — это условная граница между ползучей и галопирующей инфляцией. В этой ситуации точно ЦБ бы поднял ставку до того, как это произойдет. Но он этого не сделал. И я уверен, что в ЦБ все понимали, но, скорее всего, на них надавили. Мне это совершенно откровенно подтвердил человек, скажем так, участвующий в принятии решений. И надавили на самом высоком уровне, то есть «Сам» надавил, понимаете? Пока мой источник не понимает — это разовая вещь типа эмоционального порыва или же это новая реальность? Я лично считаю, что понятно будет по итогам февральского заседания ЦБ. Если это новая реальность, вы представить себе не можете, какие потрясения нас ждут.

Сейчас первое лицо в России превращается в так называемого абсолютного стратега. Он просто игнорирует всех советников. Через это проходили и Наполеон, и Гитлер, и Сталин. Рано или поздно такой абсолютный стратег начинает совершать фатальные ошибки.

Поэтому нет худа без добра. Тем не менее если действительно независимость ЦБ рухнула, то это означает, что ЦБ продавят снизить, смягчить денежно-кредитную политику. Понятие это шире, чем снижение ставки, у ЦБ есть еще куча нормативов, которые тоже могут быть ослаблены.

К чему это приведет? Инфляция будет расти. На каком-то этапе это может быть ближе к 20%, может к 30%. Причем тут надо смотреть на продовольственную будет инфляцию: она и сейчас все веселее себя ведет, а тогда еще сильнее развеселится.

— Продовольственная инфляция и сейчас за 20%.

— На каком-то этапе те, кто за социальную политику отвечают, пролоббируют фиксацию цен. Как только это произойдет, хотя бы по каким-то товарным группам, при условии, что это будет не одна позиция какая-то, а хоть сколько-нибудь широкая группа позиций — все, это означает, что Россия встала на ту дорогу, по которой финишировал Советский Союз. И движение по этой дороге может быть быстрым, потому что в СССР было хоть и говенное производство, но, в общем-то, он обеспечивал себя всем. А сейчас степень зависимость от китайцев такая, что 96% станков китайские. Все, точка.

— А на рынке недвижимости что будет в этом случае?

— А для недвижимости это прекрасно. Просто супер. Несмотря на инфляцию, цены-то расти будут. Все проблемы девелоперов растворятся в инфляции. Кстати говоря, как и ипотечников.

— И при этом, как я понимаю, и недвижимость начнут покупать побыстрее.

— Правильно, потому что валютный рынок при этом сценарии тоже, скорее всего, схлопнется. Сейчас валютный рынок в России более-менее живой. Хотя я того же своего знакомого во власти спросил, и он уверен, что конфискационные действия применительно к валютам и банковским вкладам не предполагаются. Потому что есть четкое понимание, что продразверстка на временном горизонте длиннее нескольких месяцев неэффективна. Эта уверенность базируется не на том, что там думают о каком-то благе для народа, а на том, что это просто иррационально.

— Но в таком случае зачем же будут покупать недвижимость, если можно будет купить просто валюту и сидеть?

— Объемы. Даже если речь идет о квартире в Москве, это же куча денег, где столько валюты хранить? Поэтому если разыграется сценарий большой инфляции, опять-таки, вспоминая 1990-е годы, недвижимость была одним из немногих инструментов, которые выручили.

Для рынка недвижимости сценарий большой инфляции был бы спасением.

По крайней мере, это перенесло бы все проблемы в далекое будущее, настолько далекое, что, в общем-то, всех это устраивает. Причем ситуация сейчас довольно пограничная.

— То есть уже после февральского заседания ЦБ станет понятно, рухнет рынок недвижимости или воспрянет на гиперинфляции?

— Нет, рынок недвижимости медленный. Поэтому я думаю, что даже если перелом произойдет, то это займет какое-то время. Во-первых, любой показатель, будь то инфляция или что-то другое, измеряется с погрешностью. Во-вторых, у этого показателя бывают случайные колебания. И вот чтобы на этом фоне диагностировать, что ЦБ сломался, инфляция должна уйти на намного большее число процентных пунктов, чем случайные колебания.

Поэтому я думаю, что месяца три — это, наверное, минимальное время, через которое мы что-то надежно поймем. Это первое. Второе — недвижимость инерционна. На сайте IRN.ru ест долларовый график цен на недвижимость с 1991 года. И, соответственно, посмотрите: там инерция — год-два. Сейчас из-за долговой нагрузки пожестче пойдет, но я думаю, что даже обреченные девелоперы на скрипе зубов годик продержаться смогут.

— То есть где-то до 2026 года, как, в общем-то, и говорил глава объединения строителей.

— Да, я с ним согласен. Не знаю, из каких соображений он говорил, но вот то, что я думаю, с его прогнозом хорошо согласуется.