Строящиеся дома в московском районе Мнёвниковская пойма
Roman Denisov/ Global Look Press
Из-за программ льготной ипотеки на российском рынке недвижимости надулся ипотечный пузырь. При этом инфляция явно рвется к неуправляемому росту, а вот доходы граждан — явно нет. И девелоперы поскучнели, да так, что уже о возможных банкротствах говорят вполне открыто. Рынок недвижимости ждет крах? Поговорили об этом с экономистом Сергеем Петровым (псевдоним), который давно занимается проблемами рынка недвижимости.
— Начнем с сообщения организации «НашДом.рф», которая собирает статистику по рынку жилой недвижимости. И она утверждает, что за прошлый год порядка 46% новостроек в России на декабрь 2024 года не распродано. Это очень много?
— С одной стороны, да, это много. С другой стороны, воздействие этой ситуации сильно зависит от того, как долго она продлится. Если не очень долго, то, в общем-то, ничего особо страшного не произойдет. Другое дело, если такое положение дел будет длительным. Сейчас проблема в том, что ставка по обычной ипотеке стала фактически запретительной. Она такова, что нужны слабоумие и отвага для того, чтобы использовать ипотечные возможности в настоящее время. Потому что при сроке кредитования свыше года-двух почти 30-процентная ставка просто колоссально увеличивает стоимость квартиры. То есть сейчас, если человек не идиот, то он может взять ипотеку, если ему не хватает 5–10% для сделки. В этом случае — черт с ним, можно скрипнуть зубами и взять. А во всех остальных случаях это совершенно иррационально. Выгоднее арендовать и ждать, когда ситуация изменится.
Но это точка зрения гражданина, потенциального покупателя. На мой взгляд, в нынешней картинке гораздо драматичнее ситуация выглядит с точки зрения девелопера. Почему? Потому что значительная часть девелоперского бизнеса работала на заемных деньгах. Нет публичной статистики, поэтому никто вам не может точно сказать, какая доля. Но понятно, что заметная доля девелоперов использовала заемное финансирование. И в заемном финансировании довольно важной компонентой была периодическая уплата процентов банкам за счет продажи части недвижимости, иногда, кстати, на стадии еще далекой от завершения. Даже была зависимость: чем ближе к котловану, то есть чем дальше от завершения строительства, тем привлекательнее была цена. Такая практика давно сложилась. Причем более 10 лет в России устойчиво росла и доля сделок с использованием ипотеки. Соответственно, привлечение заемных средств девелоперами тоже росло.
Это сочетание, когда заемных денег в бизнесе становилось все больше, а собственных средств, неважно, на стороне спроса или предложения, все меньше, на фоне высокой ключевой ставки нанесло удар по девелоперскому бизнесу с двух сторон.
Сейчас трудно сказать, приведет давление на девелоперов к краху или нет, но в любом случае оно существенное. И если для граждан такое давление заставит просто отказаться от сделки, занять выжидательную позицию, то для тех девелоперов, у которых высокая долговая нагрузка, которым, соответственно, просто необходим денежный поток для обслуживания своего долга, может сложиться ситуация, которая подтолкнет к банкротству.
Давление на девелоперов идет с двух сторон. С одной стороны, это падение продаж, что и фиксируется ростом непроданной недвижимости. А с другой стороны, у многих из девелоперов схема финансирования подразумевала периодическое погашение старых кредитов и взятие новых. Но сейчас ставка-то совсем другая [более высокая]. Это тоже создает давление с двух сторон. И продажи падают. Поэтому ситуация накаляется.
При этом ситуация очень асимметрична. Потому что есть девелоперский бизнес, который в значительной степени опирался на собственные средства либо же у него есть возможность просто некоторое время прожить за счет дотаций от акционеров. Акционеры девелоперского бизнеса, особенно это характерно для некоторых регионов, достаточно близко аффилированы с местными властями. Если местные власти готовы их какое-то время финансировать, то, в общем-то, ничего страшного. И опять-таки, кому война, кому мать родна: вот такая напряженная ситуация в бизнесе той части девелопмента, которая может надеяться на помощь со стороны акционеров, даже выгодна. Причем выгодна опять-таки дважды. Во-первых, часть конкурентов разорится, что само по себе хорошо. Во-вторых, в процессе разорения на рынок выйдет множество недостроенных проектов по очень привлекательным ценам.
Я прекрасно помню 1998 год. Тогда не было еще девелопмента в привычном нам виде, все только зарождалось, но философски ситуация абсолютно похожа. Тогда многие, иногда даже по причинам, далеким от девелопмента, вынуждены были продавать свою недвижимость на падающем рынке. И те, кто в этих условиях имел возможность купить, имели шикарные возможности купить по очень привлекательным ценам. Долларовые цены падали в регионах типа Москвы, грубо, в два раза, а в регионах более отдаленных, менее продвинутых чуть ли не раз в пять.
— А почему девелоперы сейчас не снижают цены, если у них ситуация так близка к аховой?
