Выступление на конференции Moscow Times «Итоги года: стратегии российских и международных компаний»:
Рынок недвижимости сильно поменялся и стал рынком арендатора. Если наши покупатели приходили, и им приходилось брать, что дают, по очень высоким ценам. Хороших объектов было мало, и туда записывались за год-полтора. Сейчас все наоборот: из 10 млн [квадратных метров] 1 млн – пустые.
На рынке класса А недозагрузка была 30%, сейчас опустилась до 20%, но это довольно много. Там в классе А арендаторы, имеющие площади по стоимости $1400 – 1600, предлагали в субаренду свои площади по $1000 и были счастливы если удавалось сдать по $800. Сейчас все больше ориентируются на центр, а не район третьего кольца, как раньше. Ставки в классе Б также упали, они в начале года не падали, просто все замерли. Потом все упало сначала на 30% а потом и до 50%.
Большие проблемы имели девелоперы с большой долей недостроя – это в первую очередь Mirax, «ПИК» и т.д. Их активы предлагались по очень низким ценам. Но это нельзя сказать по всему рынку в целом: если у них нет необходимости продавать, они не продают. Если ставки рекапитализации составляют 12 – 15%, а запрашиваемые – по 20%, хотя такого уже не найти, – многие российские компании готовы купить. Например, «Роснано» и «Новатэк» купили довольно хорошие площади по 16 000 метров. Но приобретения на стадии планирования – довольно низкий к таким вещам интерес, и он возобновился только в этом последнем квартале.
Сейчас рынок чувствует себя получше – есть активность. Учитывая присутствие незаполненных площадей – например, «Вивальди плаза», который стоит пустой, – трудно ожидать роста ставок в такой ситуации. Пока готовые уже площади будут значительно перекрывать спрос.
Наиболее благоприятно будет чувствовать себя гостиничная отрасль. Что касается жилья, здесь надо различать первичное и вторичное жилье. Если на вторичном рынке цены были обусловлены девальвацией рубля, и эксперты отмечают небольшой рост, то рынок первичного жилья сильно пострадал. В Москве это падение составило 30 – 40%, и ставка в элитных районах упала с 20 000 евро до $10 000. В регионах надо смотреть каждый раз конкретно. Там кое-где девелоперы очень сильно пострадали, особенно там, где они не смогли привлечь финансирования.
В мегапроектах ставка кое-где – особенно в крупных, несколько десятков гектаров, – упала [резко], и некоторые задаются вопросом: вообще кому-то сейчас эта земля нужна? Как оценщик могу сказать, что, конечно, нужна, но все зависит от поддержки государства. И для развития технопарка все зависит от развития инфраструктуры. Один из самых успешных проектов развития технопарка – это технопарк в Калужской области. Но они сейчас столкнулись с тем, что им надо выполнить обязательство по подписанным контрактам: область обязуется подключить, построить линии и т.д.
Мы работаем с потенциальными арендаторами этих технопарков, и если это западные арендаторы, то они смогут придти года через полтора – два не раньше. У них есть несколько негативное отношение к России из-за закрытости нашей экономики. Недвижимость в этом смысле будет следовать за фундаментальным развитием экономики.
Что касается перспектив в 2010 году, ученые из Гарварда выпустили доклад Crisis aftermath – и в принципе цикл отрасли недвижимости следует за экономикой в целом с небольшим отставанием. Если финансы колеблются быстро, то в недвижимости все длиннее. Если говорить об Англии то там кризис в недвижимости уже два с половиной года (правда, лишь 30% падение). В России мы быстро упали, поднимаемся, но быстро это быть не может. На развитых рынках длина цикла занимает 5 лет, но с учетом российской специфики наше восстановление будет немного быстрее, и мы будем ориентироваться на фундаментальные отрасли.
