Генеральный директор компании KupiVIP.ru Оскар Хартман.

Генеральный директор компании KupiVIP.ru Оскар Хартман.

Коммерсант / Дмитрий Духанин

Интернет-предприниматель Оскар Хартманн инвестировал более 100 млн рублей в Aktivo, краудфандинговую платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость. Смысл сервиса в том, что люди, располагающие свободными средствами (от 100 тысяч рублей), могут приобретать долю в том или ином объекте и рассчитывать на получение ренты.

Хартманну 33 года, он родился в семье русских немцев в Казахстане, которая вскоре переехала в Германию. Самый известный его проект – один из крупнейших в Рунете интернет-ритейлер модных брендов KupiVip.ru. Также он сооснователь инкубатора для клонирования успешных западных онлайн-проектов Fastlane Ventures, инвестфонда Simile Ventures Partners и автомобильного сервиса CarPrice, частичной кальки с немецкого SellAnyCar.com.

Aktivo регистрирует под каждый объект недвижимости закрытый паевой инвестиционный фонд и предлагает желающим купить в нем паи онлайн. Хартманн подводит идеологическую базу: это инструмент долгосрочных инвестиций, которые особенно актуальны во времена экономических потрясений и к которым у большинства россиян нет доступа. Slon Magazine обсудил с Хартманном, действительно ли это так.

– У вас много онлайн-проектов: помимо всех площадок KupiVIP, есть онлайн-аукцион для подержанных авто CarPrice, вы участвуете в проектах Fastlane Ventures. Почему новый бизнес в Рунете и почему сейчас?

– Aktivo – по-человечески близкий мне проект. Я думаю, что вообще любой большой поступок – а новая компания, разумеется, событие такого масштаба – требует огромной энергии, и один из способов получить ее – боль. Я, пожалуй, впервые по-настоящему испытал ее, когда заработал первые деньги. Мне было 28, на меня свалились огромные суммы, эти деньги я быстро просадил. Наверное, нужно было сделать это, чтобы повзрослеть. Но то, как мне было горько, когда я понял, что деньги просто разлетелись, – я помню до сих пор.

Еще два года назад стало ясно, что экономику в России ждет стагнация. Я уже к тому моменту твердо решил продолжать работать в России – в долгосрочной перспективе все равно Россия будет в топ-10 экономик мира, это огромный рынок. Параллельно я изучал мировую экономическую историю, чтобы понять, какие бизнесы успешны в падающих экономиках. Было ясно, что дискаунтеры в онлайн-ритейле будут себя чувствовать хорошо; тогда же я увидел перспективы модели онлайн-аукциона для рынка подержанных машин. Но еще я понял, что быстро расти будут и те проекты, которые в том или ином виде дают уверенность в будущем. Молодые люди часто не понимают, насколько базовая эта потребность, внутри которой – потребность в безопасности для себя, своей семьи, в любви. А у меня жена, трое детей, и я в какой-то момент понял, что без уверенности в будущем люди сходят с ума, становятся опасными. В России, говорили мне, это не так: посмотри, русские могут выпить водки и на спор прыгнуть с крыши в снег, у них пирамида Маслоу перевернута с ног на голову: внизу – йога, вверху – безопасность. Но я уверен, что это на уровне шутки, если серьезно – у русских все так же, как в остальном мире. Рано или поздно к каждому приходит мысль о том, как нужна стабильность.

– И в кризис в России это особенно актуально?

– Да. Я недавно прочитал книгу Тони Роббинса «Money. Master the Game: 7 Simple Steps to Financial Freedom», в которой он описывает, как важно иметь пассивный доход, вместо того чтобы строить личные финансовые стратегии на рискованных инвестициях. По его мнению, успешный человек должен получать как минимум $500 тысяч пассивного дохода в год, в том числе от коммерческой недвижимости (при доходности таких инвестиций 3–5% в США у тебя должно быть $10 млн). Понятно, это очень много, но его идея в том, что без такого источника доходов ты не можешь быть независим от своего работодателя, свободно путешествовать, учиться, вкладываться в саморазвитие, здоровье… И я задумался, что в России у людей просто нет способа следовать советам Роббинса, у них нет доступа к безопасным инструментам. Так пазл и сложился: я видел в краудфандинге для инвестиций в коммерческую недвижимость отличную бизнес-возможность в годы кризиса. Но у меня есть и чисто человеческая цель дать людям стабильность: за эти два кризиса я перевидал столько семей, которые лишились всего, потеряли работу, деньги, развелись, что мне очень хочется научить людей в России стратегиям независимости. Когда части картинки соединились, мы были с женой на празднике у друзей – я просто сбежал оттуда, уехал регистрировать компанию.

– И почему коммерческая недвижимость – лучший для этого способ? Это из вашего личного опыта?

– Такие активы лучше всего защищают сбережения от девальвации валюты, от инфляции. У нас средняя доходность по инвестициям в коммерческую недвижимость – около 13%. Я знаю это, потому что когда мне исполнилось тридцать, я стал получать доход от сдачи в аренду разных объектов. Думаю, долгосрочное владение и сдача в аренду конкретного здания для уличного ритейла – это единственное, что может позволить россиянам приблизиться к тому, как люди распоряжаются финансами в Европе. Есть такой миф, что в Европе первое поколение копит деньги, второе – приумножает капитал, а третье – спускает все это состояние. Это совершенно не так, в Европе множество семей богаты десятки лет, потому что инвестируют в надежные активы. В России, когда русская пенсия умирает как инструмент экономики, а успешных людей она вообще не интересует – инвестиции в коммерческую недвижимость реально лучший способ взять судьбу в свои руки.

– Это снова клонирование успешного зарубежного опыта? Есть же другие краудфандинговые платформы для инвестиций в коммерческую недвижимость – FundRise, первый американский проект, Realty Mogul, Prodigy Network.

– Да, мы всегда приносим лучшие практики для российских пользователей, и за рубежом аналоги есть, но в этом случае доработать в модели пришлось очень многое – с учетом особенностей российского рынка и законодательства.

Но если подумать, краудфандинг для таких инвестиций существовал в США сотни лет, в форме клубных сделок. Представьте: отличное здание в историческом центре Нью-Йорка, с регулярно платящими арендаторами – это мечта, лучший кейс. Если ты владеешь таким зданием, ты и себя обеспечил на всю жизнь, и потомков. Но такое здание, например, на Манхэттене стоит $700 млн, получается, купить его могут только несколько тысяч человек во всем мире. Для того чтобы все-таки выкупить его, появились клубные сделки и трасты, которые создаются под каждый такой актив – и $700 млн дробятся на сотни и десятки миллионов долларов.

Генеральный директор компании KupiVIP.ru Оскар Хартман.

Коммерсант / Дмитрий Духанин

– Хорошо, инвестировать вместе выгоднее, чем в одиночку. Но если у человека нет нескольких миллионов долларов?