В июле текущего года цены на вторичную недвижимость достигли докризисного уровня двухлетней давности и даже немного превысили его, поделились сегодня радостной новостью аналитики компании «Инком-Недвижимость». По итогам прошлого месяца цена кв.м на вторичное жилье Москвы составила 192 400 рублей, в июле 2008 года – 190 700 рублей. Но меня смутила аналитика, полученная два дня назад от другого игрока риэлтерского рынка, «НДВ-Недвижимость». Согласно данным этой компании, средние цены на вторичное жилье в июле составили 154 500 рублей за «квадрат» – почти на 38 000 рублей меньше. Ну, риэлторы, согласно популярному мнению, – это люди с совестью, страдающей склерозом, к тому же заинтересованные в росте цен на жилье. Лезу на сайты компаний, которые занимаются исключительно аналитикой недвижимости. По данным экспертов портала «ГдеЭтотДом.ру», средняя стоимость жилья на вторичном рынке столицы составляет 144 222 рублей за кв.м. Погрешность растет. Сайт IRN.ru, возглавляемый Олегом Репченко, выдал цифры 133 147 рублей за кв.м. В этом случае дельта в стоимости одного и того же «квадрата» достигла 59 253 рублей, что составляет половину цены кв.м, по версии IRN.ru. Причина большой погрешности – в методике. Западные аналитики имеют доступ к информации о совершенных сделках, поэтому могут выдавать более-менее корректную информацию, российские же эксперты вычисляют средние цены на жилье по рекламным объявлениям. О корректности здесь говорить сложно. Во-первых, продавец, выставляя квартиру в экспозицию, завышает цену на 10–20%, чтобы было куда сбрасывать. Во-вторых, люди, которые пишут объявления, нередко ошибаются. Наиболее распространенная ошибка – это путаница с валютами. В районе метро «Университет» можно найти в продаже «трешку» за $10 млн, а на Комсомольском проспекте – за 400 000 рублей. Цифры – площадь и цену – путают несколько реже, но тоже случается. Поэтому аналитики, на свое усмотрение, выкидывают часть объектов или не пользуются некоторыми наиболее некорректными базами. Кроме того, эксперты, как правило, «режут в квартирных базах голову и хвост». То есть исключают из расчета слишком дорогую элитную недвижимость и «некондицию»: например, квартиры с обременением в виде пенсионеров, чтобы эти объекты не вносили погрешность в общую картину. Где резать – каждый аналитик решает самостоятельно, общей методики нет. А дьявол, как говорится, в деталях. В результате, дельта разных аналитиков составляет полцены кв.м. И чем раньше компания занялась аналитикой, тем больше шансов, что ее данные некорректны: методики расчетов совершенствуются, но отдельно взятой компании перейти на более современную технологию расчетов сложно, потому что это вызовет скачок цен в ее расчетах. По сути, данные аналитиков могут говорить только о тенденции: растут цены на квартиры или падают. Кстати, по данным «ГдеЭтотДом.ру», на конец июля 2008 года средние цены на вторичном рынке жилья столицы составляли 137 817 рублей за кв.м – почти как сейчас. В тенденциях согласия у аналитиков недвижимости гораздо больше, чем в цифрах.
