о структуре спроса на жилье в Москве:
Смещение спроса в сегмент экономкласса связано, в первую очередь, со снижением платежеспособности россиян и значительным ограничением возможности получения ипотечных кредитов. Потребность в жилье у людей есть в любое время, даже в кризис. Многие просто ожидали значительного падения цен, чтобы купить квартиру по минимальной цене. Как только рынок «достиг дна» и цены начали расти, покупатели активизировались и количество сделок увеличилось. Однако на сегодняшний день оно все еще значительно ниже докризисных показателей: в 3–3,5 раза в сегменте новостроек, в 2–2,5 раза на вторичном рынке. Кроме того, изменение потребительских предпочтений в пользу наиболее доступного жилья обусловлено значительным ростом количества альтернативных сделок, доля которых в завершившемся году достигла 70–80%.
На докризисный уровень продаж рынок недвижимости Москвы выйдет не раньше 2011 года, в первую очередь, вследствие увеличения платежеспособного спроса и развития рынка ипотечного кредитования (преимущественно за счет поддержки со стороны государства). За последний год структура сделок заметно сместилась в сторону вторичного сегмента и в Москве составила 80/20 в его пользу (против 60/40 по итогам 2008 г.), что преимущественно объясняется более широким выбором жилья. Ввиду приостановки строительных работ на многих площадках и отсутствия новых проектов ассортимент предлагаемых новостроек продолжает сокращаться. Кроме того, приобретение новостроек, преимущественно продаваемых без отделки, предполагает вложение дополнительных средств и затраты определенного времени на их ремонт и обустройство. Приобретая вторичное жилье, покупатель имеет возможность сразу въехать в новую квартиру.
Начиная с середины лета во многом благодаря поддержке, оказываемой со стороны государства, на рынке ипотечного кредитования наблюдаются положительные изменения. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек. В результате к концу 2009 года количество выданных займов увеличилось в два раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1–3 млн руб. в Москве, 0,6–1 млн руб. в регионах). Средний размер кредита по-прежнему остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн руб. против 1,2 млн руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15–20% в среднем по России). Средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных – до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет, соответственно).
Несмотря на это, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом по-прежнему малы: ежемесячное количество выдаваемых займов относительно уровня 2008 года в 2,5–3 раза ниже по Москве, в 3–5 раз – на региональных рынках. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает расти: к концу 2009 года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце прошлого года – 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться – во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов. По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 000 жилищных кредитов (доля ипотечных займов среди которых достигает 80%) на 165 млрд рублей, что примерно в 3 раза меньше по количеству, чем в 2008 г., и в 4 раза – по объему.
Активность рынка высокобюджетного жилья в 2009 году нельзя назвать высокой. Потенциальный спрос на квартиры бизнес и элитного сегментов снизился в 2–2,5 раза, количество сделок – почти в 4 раза. Во II полугодии 2009 г. потребительский спрос на объекты верхних ценовых категорий начал восстанавливаться (в 2 раза превысив показатели начала года, на 20–30% – отпускного периода), основным инструментом привлечения покупателей оставались сниженные цены. Покупатели начали рассматривать возможность приобретения новостроек, в то время как большую часть 2009 г. основным интересом пользовались готовые квартиры. Основным интересом – 70% в структуре спроса – пользуются объекты стоимостью до 60 млн руб., доля которых в докризисный период не превышала 50%.
Спрашивать о том, в каком сегменте рынка, первичном или вторичном, предложение сокращается быстрее, не вполне корректно, поскольку новостройки выходят на рынок целыми корпусами, включающими 100–150 и более квартир, которые постепенно поглощаются рынком. С другой стороны, в случае приостановки продаж, которая может быть обусловлена, например, временным прекращением строительных работ (как это нередко наблюдалось в последние 1,5 года), с рынка единовременно уходят значительные объемы. Ассортимент предложения вторичного жилья, в свою очередь, как правило, меняется по сезонному сценарию, с пиковыми показателями в марте–апреле и в осенний период начала деловой активности и минимальными значениями в периоды отпусков и новогодних каникул. По сравнению с концом прошлого года количество находящихся в продаже адресов столичных новостроек снизилось более чем на 10% и на сегодняшний день составляет около 320 объектов, число предлагаемых в них свободных квартир сократилось почти на треть. Текущий объем предложения вторичного жилья оценивается примерно в 22 000 квартир, что на 10–15% ниже докризисных показателей.
Смещение спроса в сегмент экономкласса связано, в первую очередь, со снижением платежеспособности россиян и значительным ограничением возможности получения ипотечных кредитов. Потребность в жилье у людей есть в любое время, даже в кризис. Многие просто ожидали значительного падения цен, чтобы купить квартиру по минимальной цене. Как только рынок «достиг дна» и цены начали расти, покупатели активизировались и количество сделок увеличилось. Однако на сегодняшний день оно все еще значительно ниже докризисных показателей: в 3–3,5 раза в сегменте новостроек, в 2–2,5 раза на вторичном рынке. Кроме того, изменение потребительских предпочтений в пользу наиболее доступного жилья обусловлено значительным ростом количества альтернативных сделок, доля которых в завершившемся году достигла 70–80%.
На докризисный уровень продаж рынок недвижимости Москвы выйдет не раньше 2011 года, в первую очередь, вследствие увеличения платежеспособного спроса и развития рынка ипотечного кредитования (преимущественно за счет поддержки со стороны государства). За последний год структура сделок заметно сместилась в сторону вторичного сегмента и в Москве составила 80/20 в его пользу (против 60/40 по итогам 2008 г.), что преимущественно объясняется более широким выбором жилья. Ввиду приостановки строительных работ на многих площадках и отсутствия новых проектов ассортимент предлагаемых новостроек продолжает сокращаться. Кроме того, приобретение новостроек, преимущественно продаваемых без отделки, предполагает вложение дополнительных средств и затраты определенного времени на их ремонт и обустройство. Приобретая вторичное жилье, покупатель имеет возможность сразу въехать в новую квартиру.
Начиная с середины лета во многом благодаря поддержке, оказываемой со стороны государства, на рынке ипотечного кредитования наблюдаются положительные изменения. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек. В результате к концу 2009 года количество выданных займов увеличилось в два раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1–3 млн руб. в Москве, 0,6–1 млн руб. в регионах). Средний размер кредита по-прежнему остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн руб. против 1,2 млн руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15–20% в среднем по России). Средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных – до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет, соответственно).
Несмотря на это, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом по-прежнему малы: ежемесячное количество выдаваемых займов относительно уровня 2008 года в 2,5–3 раза ниже по Москве, в 3–5 раз – на региональных рынках. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает расти: к концу 2009 года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце прошлого года – 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться – во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов. По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 000 жилищных кредитов (доля ипотечных займов среди которых достигает 80%) на 165 млрд рублей, что примерно в 3 раза меньше по количеству, чем в 2008 г., и в 4 раза – по объему.
Активность рынка высокобюджетного жилья в 2009 году нельзя назвать высокой. Потенциальный спрос на квартиры бизнес и элитного сегментов снизился в 2–2,5 раза, количество сделок – почти в 4 раза. Во II полугодии 2009 г. потребительский спрос на объекты верхних ценовых категорий начал восстанавливаться (в 2 раза превысив показатели начала года, на 20–30% – отпускного периода), основным инструментом привлечения покупателей оставались сниженные цены. Покупатели начали рассматривать возможность приобретения новостроек, в то время как большую часть 2009 г. основным интересом пользовались готовые квартиры. Основным интересом – 70% в структуре спроса – пользуются объекты стоимостью до 60 млн руб., доля которых в докризисный период не превышала 50%.
Спрашивать о том, в каком сегменте рынка, первичном или вторичном, предложение сокращается быстрее, не вполне корректно, поскольку новостройки выходят на рынок целыми корпусами, включающими 100–150 и более квартир, которые постепенно поглощаются рынком. С другой стороны, в случае приостановки продаж, которая может быть обусловлена, например, временным прекращением строительных работ (как это нередко наблюдалось в последние 1,5 года), с рынка единовременно уходят значительные объемы. Ассортимент предложения вторичного жилья, в свою очередь, как правило, меняется по сезонному сценарию, с пиковыми показателями в марте–апреле и в осенний период начала деловой активности и минимальными значениями в периоды отпусков и новогодних каникул. По сравнению с концом прошлого года количество находящихся в продаже адресов столичных новостроек снизилось более чем на 10% и на сегодняшний день составляет около 320 объектов, число предлагаемых в них свободных квартир сократилось почти на треть. Текущий объем предложения вторичного жилья оценивается примерно в 22 000 квартир, что на 10–15% ниже докризисных показателей.
